Agenzia delle Entrate - Risposta n. 40 del 10 febbraio 2020 L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 40 del 10 febbraio 2020 riguardante l’applicazione della agevolazione di cui all'articolo 35, comma 10-ter del D.L. n. 223 del 2006, alle R.eo.co bancarie. La legge di Stabilità 2011 ha introdotto delle modifiche alla disciplina applicabile, ai fini delle imposte indirette, ai contratti di locazione finanziaria di immobili ed ai connessi atti di acquisto e cessione degli immobili abitativi e strumentali oggetto del contratto. In particolare, è stato previsto che alle cessioni, effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati, nel caso di esercizio, da parte dell'utilizzatore, dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Queste norme vogliono disciplinare il trattamento tributario del contratto di locazione finanziaria (leasing) applicato al settore immobiliare e garantirne la coerenza con le disposizioni relative alle imposte di registro, ipotecaria, catastale applicate per i trasferimenti operati con strumenti contrattuali diversi dallo stesso. E’ stato precisato che le operazioni di leasing hanno natura unitaria e, dunque, appare coerente con l'impianto normativo introdotto, finalizzato a concentrare nella fase dell'acquisto dell'immobile da parte della società di leasing il prelievo fiscale, l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per le cessioni derivanti dall'esercizio dell'opzione di acquisto da parte dell'utilizzatore e per le cessioni di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria, risolti in seguito all'inadempimento dell'utilizzatore. Se da un lato, l’agevolazione vuole non aggravare gli effetti fiscali di un determinato assetto negoziale, garantendo quindi una sostanziale equivalenza tributaria tra l'acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario, d'altro lato, proprio per le ipotesi di cessioni effettuate dalle banche o da altri intermediari finanziari, nei confronti di qualsivoglia acquirente, aventi ad oggetto immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria, risolti per inadempienza dell'utilizzatore, la previsione agevolativa è stata introdotta con l'intento di favorire, dal punto di vista fiscale, la dismissione di tali beni, per consentire alla società stessa di proseguire nella sua attività "tipica" di leasing immobiliare. Quindi l'agevolazione può essere applicata solo al ricorrere del requisito soggettivo in capo al cedente (banca o intermediario finanziari), per effetto della particolare provenienza dell'immobile acquistato. Tra l’altro il legislatore ha provveduto ad inserire espressamente apposite previsione agevolative a favore delle società veicolo d'appoggio (cd. 'R.e.o.co'). In particolare, il legislatore, in virtù della particolare funzione rivestita dalle società veicolo di appoggio (R.e.o.co), cui sono ceduti, per effetto dell'operazione di cartolarizzazione, beni rinvenienti da contratti di leasing, ha previsto l'applicazione del regime agevolativo di cui al citato articolo 35, comma 10 ter.1 del D.L. n. 223 del 2006. Tali disposizioni sono finalizzate a rendere neutrale il subentro delle società veicolo d'appoggio, in luogo delle cedenti società di leasing, nei rapporti di locazione finanziaria e nella gestione dei relativi beni. Di conseguenza il trattamento agevolativo di cui all'articolo 35, comma 10-ter.1 del D.L. n. 223 del 2006 non può trovare applicazione per gli atti traslativi a titolo oneroso di immobili rinvenienti da contratti di leasing, che una società pone in essere senza la qualifica di banca o di intermediario finanziario.