Superbonus del 110% per interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari

Le «persone fisiche» potranno beneficiare del superbonus del 110% sul risparmio energetico «qualificato», comprensivo dei nuovi interventi «trainanti» (e indirettamente delle colonnine di ricarica), solo «per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari» (oltre che per quelli sulle parti comuni). Questa limitazione, che sta per essere introdotta dalla conversione in legge del decreto Rilancio, non vale, però, per il superbonus del 110% sugli interventi antisismici, sulle installazioni di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo e sugli «interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio». Condomìni Tra i soggetti che possono effettuare gli interventi a cui spetta il superbonus del 110%, il decreto Rilancio cita i «condomìni», pertanto, i beneficiari finali del bonus sono i «condòmini», ai quali viene ripartita la detrazione, in base ai millesimi, relativamente alle spese sulle parti comuni condominiali. Non vi sono requisiti particolari per i condòmini, i quali possono essere, ad esempio, persone fisiche, professionisti e imprese (anche società di persone o capitali). Non rileva neanche la tipologia di unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale (abitazioni, uffici, negozi eccetera) e non è necessario che queste unità siano adibite ad «abitazione principale» dei condòmini. Unico proprietario Si ha un «condominio», sul piano giuridico, quando, in un edificio con più unità immobiliari, più soggetti sono ciascuno proprietario di parte delle suddette unità. In questo ambito, dovrà essere chiarito se possano essere agevolati anche i lavori sulle parti comuni di un edificio composto da «più unità immobiliari funzionalmente autonome», di un unico proprietario (pertanto, senza «condominio»), in coerenza con le risposte 22 maggio 2020, n. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293, che hanno concesso l’agevolazione sugli interventi su parti comuni non condominiali, anche per la detrazione sugli interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (articolo 14, comma 2-quater.1, del Dl 63/2013), anche se la relativa norma la limitava ai lavori «su parti comuni di edifici condominiali». Se ciò fosse confermato anche per il superbonus del 110%, sarebbero agevolati, come condòmini, almeno per i lavori sulle parti comuni dell’edificio, per esempio, anche i professionisti e le imprese che posseggono interi edifici con più unità immobiliari (fattispecie altrimenti non agevolata). In questo caso, questi soggetti sarebbero considerati, ai fini della detrazione, come dei condòmini, per i quali la norma agevolativa non pone limitazioni soggettive, a differenza di quanto detto per le persone fisiche nell’articolo 119, comma 9, lettera b) (sono escluse, se imprese e professionisti) e nel comma 10 (agevolate solo «due unità immobiliari»), del Dl 19 maggio 2020, n. 34. Comunione Questo chiarimento avrebbe conseguenze anche nei casi in cui due o più imprese o professionisti siano proprietari, per quote indivise, dell’intero stabile (comproprietari). In questi casi, infatti, non si è in presenza di un condomìnio, ma di una comunione, pertanto, è necessario il suddetto chiarimento per considerare questi comproprietari, ai fini della detrazione, dei condòmini. Proprietà dell’intero edificio L’assimilazione fiscale al condomìnio anche degli edifici con più unità immobiliari (anche più di due) di un unico proprietario non comporta particolari conseguenze, invece, per l’unica persona fisica (non impresa o professionista) proprietaria dell’intero edificio, in quanto questa, come «persona fisica», può beneficiare del superbonus del 110%, sulle parti comuni dell’edifico, per l’«isolamento termico» e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, meglio descritti nell’articolo 119, comma 1, lettere a) e b), del Dl 34/2020.

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