Il 30 settembre 2020 presso la Commissione finanze della Camera dei Deputati sono state fornite delle importanti risposte in merito ad interrogazioni riguardanti l’applicazione del «Superbonus» fiscale con riferimento agli accessi autonomi ad unità immobiliari e alla cessione del credito. La normativa L’agevolazione è stata introdotta dal Decreto Rilancio, che all’articolo 119 ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (Superbonus). Sul punto, l’articolo 121 del decreto stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (sconto in fattura). Oppure, i contribuenti possono optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione. Gli edifici oggetto degli interventi agevolabili Quanto agli edifici oggetto degli interventi agevolabili, si stabilisce che ai fini dell’applicazione del cosiddetto Superbonus, gli interventi ivi indicati devono essere realizzati, tra l’altro, sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. La circolare n. 24/E del 2020 dell’Agenzia delle Entrate, nell’escludere le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ha precisato che una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. La presenza, inoltre, di un accesso autonomo dall’esterno presuppone, ad esempio, che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Le caratteristiche dell’autonomia funzionale e della presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno costituiscono, in linea di principio, le caratteristiche minime che gli edifici devono possedere per essere considerati effettivamente autonomi ed indipendenti rispetto ad altri edifici, compresi quelli confinanti. In questo modo si è inteso consentire ai possessori di tali unità immobiliari di effettuare i lavori agevolabili senza che, ai fini del Superbonus, fosse necessario acquisire il consenso dei possessori degli edifici confinanti e fosse rilevante la circostanza che gli edifici in questione avessero parti a servizio comune. In merito alla possibilità se possa considerarsi «accesso autonomo» una strada privata in multiproprietà o terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli, è stato evidenziato che in merito alla nozione di «accesso da strada», non sono previste limitazioni in ordine alla proprietà pubblica o privata della stessa. Pertanto, in linea di principio, può ritenersi autonomo anche l’accesso da una strada privata e/o in multiproprietà. Inoltre, può ritenersi autonomo anche l’accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli non essendo rilevante che il terreno sia di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare. Cessione del credito La cessione del credito non pregiudica i poteri delle competenti Amministrazioni relativi al controllo della spettanza del credito d’imposta e all’accertamento e all’irrogazione delle sanzioni nei confronti dei soggetti beneficiari. Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei beneficiari delle detrazioni, oltre interessi e sanzioni. In ogni caso a salvaguardia della buona fede del cessionario, la norma dispone che quest’ultimo risponde del solo utilizzo irregolare del credito o in misura superiore ai limiti di compensazione, ma non anche dell’assenza dei presupposti in capo al cedente in ordine alla maturazione del diritto alla detrazione d’imposta e delle sanzioni a quest’ultimo applicabili. E’ stato tra l’altro evidenziato come per il Superbonus non è stato stabilito espressamente un limite di spesa e, di conseguenza, la procedura non prevede che i potenziali beneficiari possano essere esclusi dalle agevolazioni per mancanza di fondi.