Bed and breakfast in condominio: le regole da seguire

Sono il proprietario di un appartamento che fa parte di un condominio e vorrei affittare tre camere con servizio di bed and breakfast. Per avviare l’attività è necessario che l’assemblea sia d’accordo o posso procedere senza alcun permesso? Il proprietario di un appartamento – ma anche il conduttore, a patto che il contratto d’affitto lo preveda – può destinare l’intero alloggio o soltanto alcune stanze all’attività di bed e breakfast, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio. Prima, però, è necessario compiere alcune verifiche essenziali, a cominciare dall’accertamento della destinazione d’uso del bene: solo se quest’ultima è abitativa si può procedere alla locazione; in un immobile con destinazione d’uso ufficio, quindi, non sarà possibile avviare l’attività di b&b. Sul punto, la Corte di Cassazione (sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014), ha osservato che l’utilizzo della propria abitazione come b&b non determina una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile, anzi «la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast». La seconda verifica consiste nell’accertare che il regolamento condominiale contrattuale – il documento firmato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari (sempre che ne esista uno) - non vieti in modo chiaro ed esplicito il b&b. Se così fosse, per procedere il proprietario dell’appartamento oggetto della locazione dovrà ottenere una modifica del testo del regolamento, che necessita del voto unanime dei condòmini. La Cassazione (sentenza n. 21562 del 7 ottobre 2020) ha chiarito che qualora il regolamento vieti le attività commerciali all’interno dello stabile, non sarà possibile avviare l’attività di b&b, in quanto «(...) pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico». In assenza di espliciti divieti, è possibile avviare l’iter per l’apertura, recandosi all’ufficio regionale competente e richiedendo la normativa aggiornata. Il b&b è un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, disciplinata da normative regionali e provinciali. Negli anni ciascun territorio ha previsto norme differenti (ad esempio, riguardo al numero massimo di camere e ospiti) ma solitamente per procedere è necessario presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico delle Attività produttive del Comune in cui si trova l’immobile, allegando una serie di documenti fra cui la planimetria dell’immobile, il contratto di proprietà e l’assicurazione di responsabilità civile, che tutela gli ospiti e gli oggetti di loro proprietà. Chi gestisce un b&b deve pulire quotidianamente camere, bagni e spazi comuni, mentre la biancheria va sostituita almeno tre volte alla settimana e comunque ogni volta che arrivano nuovi ospiti. Nella maggior parte dei casi non è possibile offrire un servizio di cucina (l’ospite può tuttavia avere a disposizione una macchinetta del caffè). Per la colazione, di norma inclusa nel prezzo, è possibile somministrare prodotti confezionati anche se negli ultimi anni i regolamenti territoriali hanno “aperto” ai prodotti freschi, preferibilmente di provenienza locale. Il b&b in condominio deve tassativamente chiudere un determinato numero di giorni all’anno, anche non consecutivi, con le regole che anche in questo caso cambiano da territorio a territorio. Per quanto concerne, invece, le tariffe, ciascun proprietario può scegliere liberamente che prezzi applicare, avendo cura di esporli all’interno della struttura. Qual è il numero massimo di camere e ospiti consentito? Le regole sul b&b in condominio variano da regione a regione, così come il numero massimo delle stanze e delle persone che possono accedervi. Vi sono poi casi particolari come il Lazio, dove il titolare dell’attività deve risiedere nell’appartamento oggetto della locazione o comunque esservi domiciliato durante il periodo d’apertura della struttura. Nella provincia di Bolzano, ad esempio, è possibile affittare fino a 8 camere, mentre in Emilia Romagna, Veneto, Valle d’Aosta, Sardegna, Piemonte, Molise e Lazio al massimo 3 camere. Altrettanto vario è il numero massimo di ospiti consentiti: si va dai 6 di Valle d’Aosta, Piemonte, Molise ed Emilia Romagna (in questo caso si può aggiungere un altro letto, ma solo per ospiti con età inferiore ai 12 anni), ai 20 della Sicilia. In media, le camere devono avere una dimensione compresa tra gli 8 e i 14 metri quadrati. L’accesso alle stanze da letto deve essere diretto e almeno uno dei bagni – dotati di wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente – è riservato esclusivamente agli ospiti. Gli spazi oggetto della locazione devono essere in possesso dei requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale, mentre gli impianti dell’appartamento – ad esempio quello elettrico o di riscaldamento (la caldaia) – necessitano delle certificazioni di legge, con il proprietario che deve compiere le verifiche periodiche. L’avvio di un b&b determina un aumento delle spese comuni? La giurisprudenza ha chiarito che l’avvio di un b&b non determina alcun aumento di spesa per il condomino proprietario, che continua a contribuire in base al criterio fissato dall’articolo 1123 del Codice civile, vale a dire in misura proporzionale al valore della proprietà espresso in millesimi o altro criterio previsto dal regolamento. Il Tribunale di Catania (sentenza n. 3179 del 9 ottobre 2020) ha spiegato che «(...) la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione. Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell’esercizio dell’attività di b&b, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri». Cosa succede se gli ospiti creano disagi agli altri condòmini? Occorre fare attenzione ai rumori molesti, con il proprietario dei locali che potrebbe essere condannato dal giudice a pagare un risarcimento ai condòmini che hanno intentato causa. I rumori sono considerati molesti quando superino una soglia massima di tollerabilità che per le abitazioni equivale a 3 decibel (in ore serali) e 5 decibel (in ore diurne) misurati rispetto al rumore di fondo. Gli ospiti del b&b – al pari del proprietario – sono tenuti a osservare le norme del regolamento condominiale, che ad esempio può indicare delle fasce orarie in cui è necessario fare silenzio. Le sanzioni variano dai 200 agli 800 euro in caso di recidiva, ma per comminare la multa occorre il parere favorevole dell’assemblea, che si esprime con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi. Che obblighi di legge ha il proprietario di un b&b in termini di pubblica sicurezza? Il proprietario dell’appartamento, subito, e comunque entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti, deve segnalare alla questura del territorio in cui è ubicato l’immobile le informazioni sulle persone ospitate, accedendo al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione. Nel caso in cui il soggiorno sia inferiore alle 24 ore, le generalità vanno inviate all’arrivo stesso. È, inoltre, consigliato che il titolare dell’attività stipuli una polizza assicurativa, che lo tuteli dai danni procurati dagli ospiti alle parti comuni (portone, ascensore, scale, ecc), a cose e soggetti terzi (si pensi, ad esempio, agli oggetti caduti accidentalmente dal balcone o dalla finestra che colpiscono un’automobile o dei passanti). Come sono tassati i ricavi e qual è la differenza con gli affitti brevi? Il b&b in condominio non è considerata un’attività di impresa e, di conseguenza, il titolare non è obbligato all’apertura della partita Iva e neppure all’iscrizione al Registro delle imprese alla Camera di Commercio. La tassazione del b&b avviene dunque generalmente in forma ordinaria secondo le disposizioni del Dpr 917/1986. Dal 1° giugno 2017 è entrata in vigore la cosiddetta “tassa Airbnb” che non riguarda, però, il caso in cui insieme alla messa a disposizione dell’abitazione siano forniti servizi aggiuntivi che non presentino una necessaria connessione con le finalità residenziali: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio, di guide o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello minimo di organizzazione. In effetti l’articolo 4 del Dl 50/2017, convertito con modificazioni dalla legge 96/96, si riferisce agli affitti brevi che sono differenti dal b&b. In particolare, si intendono le locazioni di immobili a uso abitativo non superiori a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione mobiliare. L’articolo 4 prevede che «a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca (...) con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione». È, inoltre, previsto che «i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line trasmettono i dati (all’Agenzia delle Entrate ndr) relativi ai contratti (...) conclusi per il loro tramite».

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