Canoni di locazione: il pagamento in natura sconta l’Irpef

Se il conduttore di un immobile condotto in locazione realizza delle migliorie e il proprietario a fronte dell’anticipazione delle predette spese rinuncia alla percezione dei canoni di locazione, lo stesso è tenuto comunque ad assolvere l’Irpef. La fattispecie descritta realizza comunque un’operazione permutativa che si sostanzia nel pagamento dei canoni di locazione per il tramite di un’altra prestazione. Il principio è stato enunciato dalla Corte di Giustizia di secondo grado del Lazio con la sentenza n. 1315/13/23 del 10 marzo 2023. Il giudice di merito ha di fatto ripreso l’analogo principio contenuto in alcune pronunce della Corte di Cassazione (Cass. 12 luglio 2006 n. 15808). IL FATTO L’accordo tra proprietario e conduttore è stato formalizzato in una scrittura privata che prevedeva la riduzione del canone di locazione a fronte dell’accollo, da parte dell’inquilino, della spesa avente ad oggetto la messa a norma dell’impianto elettrico dell’immobile. La contestazione è sorta in quanto il proprietario ha dichiarato, alla fine dell’anno, un canone di locazione ridotto rispetto a quanto previsto originariamente nel contratto di locazione in conformità al nuovo accordo sancito nella scrittura privata. Diversamente, l’Agenzia delle entrate censurava il comportamento in quanto il contribuente avrebbe dovuto dichiarare l’intero canone di locazione comunque corrisposto, sia pure non con il pagamento di una somma in denaro, ma per effetto di un’operazione permutativa. Secondo l’Agenzia delle Entrate l’accollo delle spese da parte dell’inquilino costituiva una diversa modalità di pagamento del canone di locazione. LA DECISIONE DELLA CGT II° GRADO LAZIO La soluzione del collegio giudicante è stata fondata sull’art. 6, comma 2 del TUIR, secondo cui i proventi conseguiti in sostituzione di redditi costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti. La sentenza in commento è conforme ad una precedente pronuncia della Commissione Tributaria Regionale del Lazio (sentenza n. 3454/14/17 del 14 giugno 2017). In questo caso il collegio giudicante ha affermato che l’assunzione in capo al conduttore dei costi di ristrutturazione immobiliare, deve essere considerata una forma alternativa di corresponsione del canone concordato. Invece, se la riduzione del canone di locazione è completamente scollegata dall’assunzione di un onere, l’operazione non determina alcun effetto. Tale circostanza può ad esempio verificarsi qualora la riduzione del canone di locazione risponda esclusivamente alla finalità di agevolare l’avvio dell’attività dell’inquilino. In questo senso si è espressa la Commissione Tributaria regionale del Lazio con la sentenza n. 3284/7/19 del 29 maggio 2019. L’irrilevanza dell’operazione deriva, in tal caso, dalla mancanza dell’operazione permutativa. Tuttavia, l’assunzione dei predetti costi sostenuti dal conduttore può costituire una modalità alternativa di pagamento del canone di locazione esclusivamente nell’ipotesi in cui rappresenti delle migliorie in grado di incrementare il valore dell’immobile e siano anche in grado di apportare un vantaggio al proprietario. Diversamente, in mancanza delle predette condizioni, non scatterà alcuna tassazione. In tal senso si è espressa la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia con la sentenza n. 3999/22/2019 del 15 ottobre 2019. Pertanto, è necessario prestare estrema attenzione agli effetti fiscali delle clausole contenute nello stesso contratto di locazione, o in scritture private integrative/modificative. Gli effetti, come detto, si possono tradurre in una maggiore o minore tassazione ai fini Irpef.

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