Retrocessione di immobili nell’ambito di una operazione di cartolarizzazione: via libera alle agevolazioni

Con la risposta n. 424 del 31 agosto 2023 l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito all'applicazione del regime agevolativo recato dal disposto di cui agli articoli 2, comma 6, del decreto legge n. 351/2001 e 84, comma 2, della legge n. 289/2002 in relazione ad un atto di retrocessione di immobili nell'ambito di una operazione di cartolarizzazione. L'articolo 84, comma 1, della legge n. 289/2002 dispone che «Le regioni, le province, i comuni e gli altri enti locali sono autorizzati a costituire o a promuovere la costituzione, anche attraverso soggetti terzi, di più società a responsabilità limitata con capitale iniziale di 10.000 euro, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione dei rispettivi patrimoni immobiliari». Il successivo comma 2 dispone che «Si applicano le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4, 6 e 7 dell'articolo 2 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in quanto compatibili. [...]». L'articolo 2, comma 1, del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, rubricato «Privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico», dispone che «Il Ministro dell'economia e delle finanze è autorizzato a costituire o a promuovere la costituzione, anche attraverso soggetti terzi, di più società a responsabilità limitata con capitale iniziale di 10.000 euro, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici di cui all'articolo 1 [...].» Il successivo comma 6 dispone che «[...] Le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto». Tale ultima disposizione agevolativa è tuttora in vigore attesa la previsione di cui all'articolo 10, comma 4, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (che ha soppresso, in via generale, le agevolazioni ed esenzioni ai fini dell'imposta di registro) secondo cui «è esclusa la soppressione delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento di cui ai commi 1 e 2 aventi ad oggetto immobili pubblici interessati dalle procedure di cui agli articoli 2, 3, 3-ter e 4 del citato d.l. n. 351 del 2001». A tale disposizione fa espresso rinvio il citato articolo 84 della legge n. 289/2002. Con riferimento al decreto legge n. 351/2001, con la risoluzione n. 215/E del 20 dicembre 2001 (paragrafo 3 - "Regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento dell'operazione di cartolarizzazione"), l'Amministrazione finanziaria ha precisato che gli atti stipulati fra gli enti e le società di cui all'articolo 2, comma 1, del medesimo decreto legge e inerenti le cessioni degli immobili in questione, rientrano nelle operazioni citate nella norma e, pertanto, gli atti stessi sono esenti da imposta di registro, ipotecaria, catastale e da ogni altra imposta indiretta, tributo o diritto. Ciò posto, appare rilevante evidenziare l'ampiezza della formulazione utilizzata dalla norma di favore di cui al citato articolo 6, comma 2, che come, detto, agevola tutte le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse. L'iter di una cartolarizzazione è un processo articolato, che di regola non si esaurisce in un singolo passaggio così come non si esaurisce nella conclusione di un solo atto o negozio giuridico. Nel caso di specie, di fatto, l'operazione di cartolarizzazione attuata dal Comune ai sensi del richiamato articolo 84 ha espressamente previsto che, a fronte del trasferimento degli immobili, la SPV sia stata chiamata a corrispondere un corrispettivo iniziale in danaro (il c.d. "Prezzo Iniziale"), mentre il "Prezzo Differito", così come risulta dalla bozza di Accordo programmatico può essere corrisposto mediante Atti di trasferimento - ex art. 1197 del codice civile - mediante trasferimento degli Immobili Invenduti dalla SPV al Comune con decorrenza dalla data di efficacia di ciascun atto notarile di retrocessione [...] e quindi con [reintestazione] al Comune di parte degli Immobili di cui agli Atti di Trasferimento e via via - per i corrispondenti valori degli Immobili Residui a tale titolo trasferiti - con corrispondente estinzione dell'obbligazione della SPV di cui al Prezzo Differito e (iii) infine - addivenuti alla effettiva conclusione dell'Operazione - con Prezzo Differito da intendersi quindi come corrispettivo composto sia dall'importo in numerario della SPV riveniente dalla vendita di parte degli Immobili sia dagli Immobili Invenduti di proprietà della Società di Cartolarizzazione, ferma la necessità di dedurre le spese e costi da riconoscere alla SPV. Stanti tali previsioni, per quel che attiene agli aspetti fiscali, tanto l'Accordo programmatico, quanto gli Atti di retrocessione dei singoli immobili - in qualità di atti funzionali alla "chiusura" della complessa e pluriennale operazione di cartolarizzazione attuata dal Comune per il tramite della SPV - possono essere ricompresi tra gli «atti stipulati fra gli enti e le società di cui all'articolo 2, comma 1, del Decreto n. 351, e inerenti le cessioni degli immobili in questione». Fermo restando il trattamento ordinario ai fini dell'IVA dei singoli Atti di retrocessione, applicabile in considerazione della natura dei bei ritrasferiti, l'Amministrazione finanziaria ritiene che, ai fini dell'imposta di registro, delle imposte ipotecaria e catastale e per ogni altra imposta indiretta possa trovare applicazione disciplina fiscale agevolativa di cui al comma 6 del medesimo articolo 2, per effetto del rinvio operato dal più volte richiamato articolo 84, comma 2, della legge n. 289/2002. Detto trattamento può essere applicato anche nel caso in esame in cui tali atti di trasferimento saranno posti in essere secondo lo schema causale dell'articolo 1197 del codice civile (rubricato "Prestazione in luogo dell'adempimento"), secondo cui «Il debitore non può liberarsi eseguendo una prestazione diversa da quella dovuta, anche se di valore uguale o maggiore, salvo che il creditore consenta. In questo caso l'obbligazione si estingue quando la diversa prestazione è eseguita».

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