Locazioni brevi: verso la riforma della tassazione

Locazioni brevi con quadruplo regime fiscale: in caso di locazione di un solo appartamento si applica la cedola secca “standard” al 21%; se gli immobili affittati sotto i 30 giorni diventano 2 e fino a 4, sull'intero reddito prodotto grazie alle locazioni scatta la tassa piatta maggiorata al 26%; fino a 4 immobili resta sempre applicabile il regime “ordinario” irpef con le aliquote progressive mentre oltre i 4 immobili utilizzati per le locazioni brevi si diventa imprenditori con obbligo di apertura della partita iva (forfettaria o ordinaria) e l'iscrizione all'inps. Queste sono gli effetti conseguenti le modifiche normative alla tassazione previste per le c.d. locazioni brevi, ovvero i redditi derivanti dagli affitti di immobili sotto i 30 giorni, apportate dall'articolo 18 comma 1 della legge di bilancio 2024, il cui testo è stato bollinato dalla ragioneria di Stato dopo la firma apposta dal Presidente della Repubblica Sergio Mattarella. La cedolare secca al 21% solo per un immobile - Va preliminarmente evidenziato che le pocanzi citate modifiche vanno ad impattare sull'articolo 4 del decreto legge 50/2017 che disciplina il regime di tassazione per le locazioni brevi ovvero i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici. La norma al comma 2 stabilisce che a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (che ha introdotto la cedolare secca), con l'aliquota del 21% in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. Dal secondo immobile locato sull'intero reddito si sale al 26% - La legge di bilancio modificando il comma 2 dell'articolo 4 prevede che qualora siano destinati alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta, l'aliquota del 21% viene innalzata al 26% sull'intero reddito generato da tutti gli immobili affittati sotto i 30 giorni (compreso il primo). Il regime di tassazione “piatto”, nella sua versione al 21% o 26%, è comunque concesso a patto che non si destinino alla locazione breve più di 4 appartamenti per periodo d'imposta poiché superata tale soglia si è considerati imprenditori. Il regime Irpef “ordinario” sempre applicabile fino a 4 appartamenti - Va ricordato che la tassazione delle locazioni brevi a cedolare secca, o cedolare secca maggiorata al 26%, è comunque un regime opzionale ed alternativo all'Irpef “ordinario”. L'Irpef quindi resta il regime di tassazione naturale dei redditi generati dai contratti di locazione, brevi e non, ed è però applicabile nel caso degli affitti brevi, entro il limite di 4 appartamenti affittati sotto i 30 giorni per periodo d'imposta poiché, come pocanzi detto, dopo tale soglia scatta l'imprenditorialità. Imprenditori dopo 4 appartamenti - L'articolo 1 comma 595 della legge 178/2020 - la legge di bilancio 2021 – ha disposto che il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale con obbligo dunque di apertura della partita Iva, la possibilità di applicare il regime semplificato, ordinario o forfettario, o l'obbligo di iscrizione alla gestione artigiani e commercianti.

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