Vendita infraquinquennale prima casa: attenzione alla decadenza

Vendere o donare la prima casa, prima del decorso di 5 anni dall’atto agevolato, comporta la decadenza dal beneficio. Esiste però la possibilità di evitare questa conseguenza procedendo a un nuovo acquisto, entro un anno dall’alienazione, avente a oggetto un “altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. Su questa condizione, prevista dall’ultimo paragrafo del comma 4 della Nota II-bis allegata all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, si sofferma la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 30527 depositata il 3 novembre 2023. Va rammentato che, come già rilevato in più occasioni sia dall’Amministrazione finanziaria (circ. Agenzia delle Entrate 7 giugno 2010 n. 31) che dalla giurisprudenza (Cass. 3 febbraio 2014 n. 2266 e 8 agosto 2022 n. 24457), le condizioni richieste dalla norma per evitare la decadenza non corrispondono con le condizioni che consentono di accedere al beneficio. Pertanto, potrebbe ben accadere che l’acquisto realizzato entro un anno dalla rivendita della ex prima casa soddisfi le condizioni agevolative, ma non consenta di evitare la decadenza dal beneficio in relazione al precedente acquisto (con conseguente esclusione, peraltro, della possibilità di accedere al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa di cui all’art. 7 della L. 448/98). Infatti, è noto che, al fine di applicare l’agevolazione prima casa, l’attuale formulazione della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa non richiede che l’immobile acquistato sia effettivamente adibito ad abitazione principale, tanto è vero che l’immobile acquistato potrebbe persino essere locato (cfr. C.M. 2 marzo 1994 n. 1). Invece, affinché l’acquisto, realizzato entro un anno, possa evitare la decadenza dal beneficio in relazione al precedente acquisto, è necessario che abbia a oggetto un “immobile da adibire ad abitazione principale”. Quindi, viceversa, anche in assenza dei requisiti per l’applicazione del beneficio, ove l’immobile acquistato entro un anno dall’alienazione infraquinquennale sia concretamente adibito a dimora del contribuente, impedirebbe la “perdita” dell’agevolazione per il precedente acquisto. D’altronde, in presenza delle condizioni agevolative in relazione all’acquisto operato entro un anno dall’alienazione e se il nuovo immobile è concretamente adibito a dimora del contribuente, non solo verrà impedita la decadenza in relazione al “vecchio” acquisto, ma anche il nuovo applicherà le imposte in misura agevolata e troverà applicazione il credito d’imposta di cui all’art. 7 della L. 448/1998. Appurato, quindi, che le condizioni per evitare la decadenza sono diverse da quelle richieste per applicare il beneficio prima casa, la Cassazione si sofferma sul significato delle condizioni richieste dal comma 4 per evitare la decadenza, che consistono: - oltre alla condizione temporale, per cui il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dall’alienazione; - nel fatto che l’acquisto deve avere a oggetto un “immobile da adibire ad abitazione principale”. Con riferimento alla seconda condizione, si deve rilevare che l’espressione “da adibire”, avendo una sfumatura finalistica, ha indotto alcuni a domandarsi se sia sufficiente manifestare entro un anno l’intenzione di adibire l’immobile ad abitazione principale, mentre l’effettiva realizzazione del proposito potrebbe, poi, anche palesarsi successivamente. La giurisprudenza di legittimità ha escluso questa possibilità affermando, ormai in molteplici sentenze (tra le ultime, Cass. 16 ottobre 2020 n. 22488 e 8 agosto 2022 n. 24457), la convinzione che la sola intenzione non sia sufficiente a evitare la decadenza. In breve, elemento essenziale per “bloccare” la decadenza è il fatto che il nuovo immobile acquistato sia effettivamente adibito ad abitazione principale. Nell’ordinanza in commento, però, la Suprema Corte si spinge oltre e, in coerenza con un’altra pronuncia (Cass. 27 novembre 2019 n. 30925), afferma la necessità, per evitare la decadenza, che entro un anno sia anche trasferita la residenza nell’immobile. In particolare, la Cassazione afferma testualmente: “È dunque la stessa disposizione normativa che individua espressamente in un anno dal riacquisto dell’immobile il termine entro il quale il contribuente deve trasferirvi la residenza e che subordina a tale adempimento la conservazione dell’agevolazione”. Questa affermazione desta alcune perplessità. Innanzitutto, va rilevato che la Corte, dopo aver affermato la necessità del trasferimento della residenza entro un anno, fa però decorrere il termine dal riacquisto e non dalla rivendita che aveva causato la decadenza. Sorge il dubbio che si tratti di un refuso e che la Cassazione non intendesse concedere un ulteriore anno per il trasferimento della residenza. Inoltre, non sembra necessario affermare l’obbligo di trasferire la residenza. La norma richiede solo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale: molti sono i modi in cui ciò potrebbe essere dimostrato e la residenza potrebbe, certo, essere uno di questi, ma non l’unico e non sembra che la norma consenta di considerarlo condizione essenziale per evitare la decadenza.

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