Superbonus 110%: come determinare la plusvalenza

La legge di Bilancio 2024 prevede specifici e nuovi criteri per la determinazione delle plusvalenze eventualmente realizzate con la cessione delle “seconde case” oggetto dei lavori agevolati, che hanno attribuito il diritto a fruire del superbonus 110%. Ciò esclusivamente nel caso in cui il beneficiario abbia fruito del vantaggio fiscale nella forma dello sconto in fattura o abbia successivamente ceduto il relativo credito. Le spese relative ai lavori agevolati non potranno essere considerate a incremento del costo di acquisto dell’immobile qualora la cessione venga effettuata entro 5 anni dal completamento dei lavori. Le medesime spese potranno essere considerate ai fini del computo della plusvalenza nella misura del 50% qualora la cessione dell’immobile sia effettuata dopo 5 anni ed entro 10. Il legislatore ha così modificato gli articoli 67 e 68 TUIR. Per quanto riguarda la prima disposizione è stata aggiunta la previsione di cui alla nuova lettera b-bis). La seconda disposizione prevede l’irrilevanza totale o parziale delle spese sostenute per l’esecuzione dei lavori agevolati. Alle plusvalenze così realizzate potrà applicarsi l’imposta sostitutiva del 26%. Considerando che l’aliquota corrispondente al primo scaglione di reddito è del 23%, nella maggior parte dei casi la tassazione sostitutiva risulterà più conveniente. In caso di interventi realizzati su parti comuni condominiali L’ambito di applicazione della disposizione non è del tutto chiaro come, ad esempio, per gli interventi realizzati su parti comuni dell’edificio costituito in condominio. A tal proposito la soluzione favorevole all’applicabilità della disposizione della legge di Bilancio 2024 può essere desunta dalla risposta a interpello n. 204 del 24 marzo 2021 dell’Agenzia delle Entrate. Il caso esaminato dall’Amministrazione finanziaria riguardava la ristrutturazione di un condominio minimo. In particolare, il condominio aveva deliberato l’esecuzione di interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e interventi di efficientamento energetico. Per le spese relative all’intervento trainante il condominio aveva optato per lo sconto in fattura applicato dall’impresa edile esecutrice dei lavori. La parte del costo a carico del singolo condomino ammontava a 70.000 euro. Conseguentemente, trattandosi di una vendita infraquinquennale l’istante intendeva considerare le spese poste a suo carico e relative all’intervento condominiale a incremento del costo di acquisto dell’immobile oggetto di cessione. Ciò al fine di determinare correttamente la plusvalenza oggetto di imposizione. La soluzione dell’Agenzia delle Entrate è stata positiva ed è stato così ritenuto che le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico deliberati dall’assemblea del condominio, per la parte imputata all’istante rientrassero tra le spese incrementative. Tali spese, quindi, potevano essere considerate ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata con la cessione dell’immobile ai sensi dell’art. 68 TUIR, tra i costi inerenti all’immobile medesimo. Il contribuente ha così tratto un notevole vantaggio dalla soluzione positiva dell’Agenzia delle Entrate in quanto le spese sostenute, anche se relative a lavori effettuati su parti comuni dell’edificio costituito in condominio, potevano essere considerate ad incremento del costo di acquisto dell’immobile. La stessa soluzione non è però applicabile dal 1° gennaio 2024 ove la norma in commento contenuta nella legge di Bilancio 2024 sarà definitivamente approvata e laddove la plusvalenza riguardi unità residenziali diverse dall’abitazione principale. In tale ipotesi, le spese relative ai lavori condominiali non potranno essere considerate in deduzione ai fini del computo della plusvalenza laddove la cessione dell’abitazione sarà effettuata entro cinque anni dalla conclusione dell’intervento edilizio. Se la cessione sarà effettuata dopo i cinque anni, ma non oltre i dieci la deducibilità potrà essere fatta valere al 50%. Tuttavia, i singoli condomini potrebbero aver effettuato scelte diverse: - alcuni potrebbero aver utilizzato il beneficio fiscale nella propria dichiarazione dei redditi nella forma della detrazione; - altri potrebbero aver ceduto il relativo credito. In questo caso i criteri di determinazione della plusvalenza saranno diversi nell’uno e nell’altro caso e la diversità dei criteri da utilizzare ai fini del computo della plusvalenza si tradurrà in una complicazione che in molti casi determinerà errori. Infatti, i costi sostenuti saranno o meno rilevanti a seconda delle modalità con cui il singolo condomino avrà fruito del beneficio fiscale.

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