Accertamento catastale: differenza tra abitazione in villa o villino

La Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana, con la sentenza n. 1098 del 6 novembre 2023, ha ricordato che le “ville” sono immobili caratterizzati dalla presenza di parco o giardino, edificate in zone destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario, mentre per “villino” si intende un immobile con caratteristiche proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato di giardino. IL FATTO Al centro della controversia era un accertamento catastale, con il quale l’ufficio rettificava il classamento e la rendita proposta da un contribuente con Docfa, in relazione a un immobile di sua proprietà sito nelle campagne del Chianti, portandolo, per quanto di interesse in questa sede, dalla categoria A/2 alla categoria A/8. A seguito di ricorso avanti alla Ctp di Siena, il Collegio di prime cure, concordando parzialmente con la tesi del contribuente, rilevava che l'immobile non pareva avere le caratteristiche legali per essere incluso nella categoria A/8, non insistendo in zona di pregio; inoltre, il fabbricato era contiguo ad altre abitazioni di terzi. Rilevava, infine, che il bene era sprovvisto di viale alberato, di piscina e di altre caratteristiche di finitura o di impianti e di servizi di livello superiore rispetto all'ordinario. Conseguentemente riteneva che, in base alle risultanze documentali, l'immobile dovesse riclassificarsi in categoria A/7. Proponeva gravame l’Amministrazione finanziaria, sostenendo che, in primo luogo, il giudice di prime cure non aveva tenuto conto del dato storico, poiché l'immobile era stato sempre accatastato nella categoria A/8 essendo stato costruito in data anteriore al 1942 e, nel tempo, avrebbe subito delle modifiche in ampliamento e vari interventi di manutenzione, certamente in senso migliorativo. In base allo stesso dettato normativo, continuava l’ufficio, si doveva considerare - in sintesi - che l'ubicazione dell'immobile era lungo una strada panoramica e che le caratteristiche costruttive denotavano ampiezza e pregio superiore alla media; gli spazi esterni destinati ai giardini e terrazzi, inoltre, erano di superficie ragguardevole e i fabbricati a confine non erano posti in aderenza all'immobile, che rimaneva libero su tutti e quattro i lati. LA DECISIONE DELLA CGT II° GRADO TOSCANA Nell’accogliere il gravame erariale, la Corte di giustizia di II grado della Toscana premette che, effettivamente, il fabbricato in esame era già classificato in A/8 e che non erano segnalati né dimostrati interventi peggiorativi medio termine. Da qui, l'assenza di prova della sopravvenienza di fattori modificativi in senso peggiorativo della preesistente condizione, non essendo rilevante sulla classificazione la necessità di restauri. Inoltre – continua la Corte - l'immobile non era certo privo di quelle caratteristiche intrinseche che ne avevano determinato ab origine la classificazione catastale e alle quali occorreva aver riguardo anche in base alla giurisprudenza di riferimento. In questo senso, infatti, la Corte di cassazione (cfr Cassazione, n. 34694/2019) ha affermato che, pur dovendosi aver riguardo alle caratteristiche intrinseche degli immobili e pur con riferimento alle maggiori precisazioni contenute nella circolare ministeriale n. 5/1992, nella valutazione permangono aree di relativa indeterminatezza che vanno risolte con riguardo alla condizione dei luoghi e, quindi, anche al significato locale che assumono, posto che l'approssimazione connaturata alle definizioni ripudia automatismi di sorta e necessita di supporti valutativi di carattere tecnico. Ebbene, con la pronuncia del 2019 richiamata, la Corte di legittimità ha affermato, a proposito della distinzione fra categoria “A/7 - abitazioni in villini” e “A/8 - abitazioni in ville”, che ciò che caratterizza la “villa” non sono soltanto le dimensioni, quanto le attrezzature di cui dispone, le caratteristiche interne, il pregio degli infissi e degli ornamenti, la collocazione, il rapporto con il territorio, le vie di accesso. Nel linguaggio comune (ripreso dal legislatore) edifici simili vengono chiamati “villa” se collocati in località di lusso e “villini” se collocati in aree di minor pregio. Altro è, poi, se le vie di comunicazione sono difficoltose in quanto l'edificio è collocato in una pregiata località montuosa o panoramica, altro è se l'isolamento non è espressione di un lusso bensì, più banalmente, determina una scomodità. La circolare ministeriale n. 5/1992 afferma, in proposito, come per “ville debbano intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario", laddove per villino "deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree coltivate o no a giardino”; mentre per parco non può certo intendersi la utilizzabilità di qualunque area verde, altrimenti tutte le abitazioni rurali sarebbero ville, bensì un'area con alberi destinata e adattata al godimento degli abitanti, tanto più appetibile perché sita in zone di pregio o destinate, appunto, a ville. E si deve, altresì, valutare se l'immobile abbia caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario (cfr anche Cassazione n. 2704/2014). Alla luce di tali premesse, la Corte di giustizia toscana conclude per l’esattezza della classificazione catastale in A/8 dell'immobile in questione, per la quale non è certo di ostacolo la presenza di una vicina unità immobiliare. Si tratta - osserva il Collegio - di immobile di ampio respiro con connotazione di larghezza e ampiezza sia per numero di vani che di servizi accessori, che per particolari architettonici, quali la posizione libera su tutti e quattro i lati e la panoramicità, che trascendono quelle di un’abitazione di tipo civile o popolare e con sistemazione e presenza di spazi verdi ampi e panoramici dedicati alla fruizione e al godimento dell'immobile. La zona è anche localmente e tradizionalmente di alto pregio e panoramica, con edifici che pur vicini non sono in aderenza all'immobile e non ne compromettono la tranquillità e riservatezza. Pertanto, la mera vicinanza di altri edifici non è sufficiente, a parere del giudice d’appello, a comportare il declassamento dell’immobile.

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L’ubicazione in zona di alto pregio connota la categoria A/8 anche se sussistono edifici che, pur vicini, non sono in aderenza all'immobile e non ne compromettono la tranquillità e riservatezza

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