Spazio pubblicitario sulle facciate: quali riflessi fiscali

Girando per le città, specie nei centri storici o nei punti di passaggio maggiormente visibili, si vedono intere facciate di condomini, ma anche di edifici religiosi, su cui campeggia una pubblicità, che si illumina alla sera. La rilevanza di queste opere è temporanea, ma non troppo. Famoso fu il caso di un edificio a fianco della fontana di Trevi, le cui opere si trascinarono per alcuni anni, in quanto la messa a disposizione della facciata era una rilevante fonte di guadagno per i proprietari, i quali non volevano che finisse. Il provento di questa operazione è molto elevato nelle posizioni più attraenti, ed è interessante analizzare il caso, tutt’altro che teorico, dell’impresa edile incaricata di eseguire i lavori, che viene “pagata” con la concessione dello spazio pubblicitario, che viene subconcesso a chi desidera reclamizzare la sua marca o i suoi prodotti. A questo punto l’impresa di costruzione si trova a dover emettere due fatture per lo stesso importo, una al condominio per i lavori e una all’azienda che accetta di pagare la pubblicità. Come fa a “scaricare” la retrocessione al condominio per compensare questa duplicazione, sia ai fini del bilancio, che delle imposte sui redditi? Il contratto ha natura onerosa Come premessa dobbiamo ricordare che le facciate sono una parte comune condominiale (art. 1117, comma 1, n. 1, c.c.), e che non sono, ovviamente, accatastate come tali. Ne consegue che, se anche nella prassi di parla di “affittare” la facciata, il contratto non dà luogo ad una locazione, ma determina un’obbligazione di permettere dietro corrispettivo. Un primo punto indiscutibile: anche se il condominio non ricevesse denaro, ma la prestazione dell’impresa edile, il contratto mantiene la sua natura onerosa. Quali sono i connessi obblighi tributari? Ai fini IVA siamo nell’art. 11, che qualifica la permuta come doppia operazione (non solo di beni come nel Codice civile, ma anche di servizi), relativamente alla quale l’applicazione di questo tributo riguarda l’impresa esecutrice dei lavori e non il condominio, che non è un soggetto d’imposta. L’obbligazione di permettere è disciplinata sia dalla legge IVA (art. 3, comma 1) sia dal TUIR per chi consegue questo provento fuori dall’esercizio d’impresa (art. 67, comma 1, lettera l). In termini reddituali, i condomini - pro-quota millesimale - devono dichiarare questo provento? La risposta non può essere che positiva, tanto più che il corrispettivo dei lavori viene fatturato dall’impresa al condominio, consentendo anche di certificare il costo dell’intervento ai fini dell’attribuzione delle detrazioni fiscali. La soluzione più lineare sarebbe quella di concedere l’utilizzo dello spazio a chi vuole pubblicizzare, riscuotendo il corrispettivo, da utilizzare per pagare chi fa i lavori. Ma è comprensibile che gli amministratori preferiscano rimane estranei ai movimenti di denaro per questa ipotesi. Con la permuta ci sono questi adempimenti del condominio: 1) a mano a mano che l’impresa presenta le fatture dei vari stati di avanzamento deve procedere al versamento della ritenuta del 4% sui lavori condominiali; 2) a fine anno dovrà certificare ai singoli condomini gli importi che devono dichiarare come redditi “diversi”, pari alla somma delle compensazioni eseguite nel corso dell’anno; 3) sempre a fine anno certificare l’importo dei lavori, al lordo della compensazione, per conseguire i benefici fiscali spettanti in base alla tipologia dell’intervento. Proviamo ad immaginare cosa potrebbero scrivere l’impresa edile e l’amministratore del condominio quando viene liquidato uno stato di avanzamento. Impresa edile Vi trasmettiamo la fattura … relativa al primo stato di avanzamento dei lavori, come da contratto. Il pagamento per compensazione si intende eseguito a ricezione della Vostra dichiarazione, nel testo concordato, unitamente a copia del modello F24 per il versamento della ritenuta del 4%. Amministratore del condominio La Vostra fattura … si intende pagata con l’attribuzione ai condomini, pro-quota millesimale, del provento oggi riscosso per compensazione, quale corrispettivo della nostra obbligazione di permettere (articolo 67, comma 1, lettera l del TUIR) l’utilizzo dell’impalcatura in facciata a scopo pubblicitario. Nel caso del condominio, che incassa direttamente il corrispettivo dall’impresa che intende pubblicizzare, il discorso non cambia: il provento per i condomini ha sempre natura reddituale. Per semplificare questa tassazione, sarebbe il caso di prevedere una ritenuta a titolo di imposta nell’ambito delle norme di riforma fiscale.

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