Immobile da demolire: vendita non tassabile come cessione di terreno edificabile

Ai fini fiscali, la cessione di un fabbricato non corrisponde mai a una cessione di terreno edificabile generatore di plusvalenze; anche se agli atti del comune è presente una istanza di demolizione e ricostruzione del fabbricato trasferito. Lo ha stabilito la sezione quinta (Tributaria) della Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 929 del 10 gennaio 2024. È illegittimo l'avviso di accertamento con cui le Entrate intendano recuperare la plusvalenza, quando il trasferimento abbia avuto a oggetto un fabbricato, seppur fatiscente, giammai tassabile in base alla nuova potenzialità edificatoria del sottostante terreno, previa demolizione dello stabile. IL FATTO La vertenza trae origine da un accertamento con cui le Entrate intendevano assoggettare a tassazione una plusvalenza maturata in sede di cessione di area edificabile, a norma dell'art. 67, co. 1, lettera b) del dpr n. 917/86, non dichiarata al fisco. La Commissione tributaria regionale dell'Emilia Romagna riformando la decisione dei primi giudici provinciali di Reggio Emilia, confermava l'accertamento erariale. Contro questa decisione la contribuente ricorreva in cassazione. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE In materia di imposte sui redditi, osservano gli Ermellini, sono soggetti a tassazione separata quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; ma non anche un terreno su cui insiste un fabbricato, ancorché, come nella specie, le parti ne abbiano previsto la demolizione unitamente alla successiva edificazione. I giudici di Piazza Cavour precisano che, ai fini della tassazione dei terreni edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativa tra «edificato» e «non edificato» non ammette un «tertium genus» con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche qualora le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'ufficio finanziario come cessione di terreno edificabile.

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