Cedolare secca sugli affitti brevi: cosa cambia nel 2024

Cedolare secca con aliquota al 26% a partire dalla seconda abitazione, in caso di locazione breve di più appartamenti per ciascun periodo d’imposta. La misura, introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, legge n. 213/2023), riguarda le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni e si applica sul contratto di affitto della seconda, terza e quarta casa stipulato dalle persone fisiche. Dal quinto immobile locato, invece, sarà necessario aprire la partita Iva e si presume lo svolgimento in forma imprenditoriale dell’attività (articolo 2082 del codice civile). Rimane ferma l’aliquota al 21% per un solo appartamento affittato. In caso di più unità abitative il contribuente potrà individuare quella su cui applicare la tassazione più bassa. Locazioni brevi e cedolare secca Sono considerate locazioni brevi i contratti di affitto di immobili ad uso abitativo che non superano i 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Tali contratti sono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente, o avvalendosi di intermediari immobiliari o tramite gestori di portali telematici, che mettono in contatto i turisti con i proprietari degli alloggi (articolo 4 del Dl n. 50/2017). Per quanto riguarda la disciplina sulla tassazione da applicare a tali locazioni, il comma 2 di tale articolo prevede che a partire dal 1° giugno 2017, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento sull’unità abitativa affittata possano optare, in alternativa all’ordinario regime di tassazione (allora vigente), per la cedolare secca, un’imposta sostituiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, inclusiva anche del Bollo e del Registro normalmente dovuti sui contratti di locazione (articolo 3 del Dlgs n. 23/2011). La legge di Bilancio 2024 ha mantenuto il regime tassativo introducendo un’aliquota più alta, pari al 26%, in caso di più appartamenti affittati. Con le nuove regole gli intermediari agiscono come sostituti Novità anche sulle figure tenute al versamento dell’imposta. Il citato comma 63 della legge di Bilancio 2024 distingue i soggetti residenti in Ue da quelli non residenti. I soggetti residenti, operanti nell’attività di intermediazione, o i gestori di portali telematici se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni devono operare la ritenuta nella misura del 21% (articolo 4, comma 5, Dl n. 50/2017), oltre alla relativa certificazione. Nel caso in cui il contribuente non abbia optato per la cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. Nel caso di più appartamenti locati, però, la differenza per arrivare alla maggiore aliquota fissata al 26% dovrà essere versata dal contribuente. E se non sono residenti in Ue? Per i soggetti residenti fuori dall’Unione europea il comma 63 della legge di Bilancio opera una distinzione in base alla presenza o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro. Nel primo caso gli obblighi fiscali vengono eseguiti tramite la stabile organizzazione, nel secondo caso sarà necessario nominare un rappresentante fiscale che effettui gli adempimenti. In assenza di tale rappresentante la norma precisa che i soggetti residenti nel territorio dello Stato appartenenti allo stesso gruppo, sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni. Infine, se il soggetto è residente in uno Stato Ue ma non ha una stabile organizzazione in Italia potrà adempiere direttamente a tali obblighi fiscali oppure nominare, come responsabile, un rappresentante fiscale (articolo 23 Dpr n. 600/1973).

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