Locazione immobili urbani, omessa registrazione annuale se l’imposta è frazionata

Nel caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili urbani, con opzione per il pagamento dell’imposta di registro in frazioni annuali, la sanzione deve essere commisurata all’imposta dovuta per la prima annualità del contratto di locazione e non può essere irrogata con riferimento all’imposta dovuta per l’intera durata del contratto. È quanto decide la Corte di Cassazione nella sentenza n. 2585 del 29 gennaio 2024. La cornice normativa della controversia sottoposta allo scrutinio della Supèrema Corte è la seguente: a) art. 69 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nella versione applicabile ratione temporis, secondo cui: «Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall'articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta»; b) art. 43, comma 1, lett. h, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, secondo cui: «La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: (...) h) per i contratti diversi da quelli indicati nelle lettere precedenti, aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto»; c) art. 17, commi 1 e 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, secondo cui: «1, L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237. Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso. (...) 3. Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. L'imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve essere versata con le modalità di cui al comma 1». Dal coordinato esame della normativa sopra indicata, si può affermare che per i contratti di locazione aventi ad oggetto beni diversi da quelli urbani l'imposta liquidata dalle parti è assolta entro il termine di legge in un'unica soluzione e nella sua interezza. Il comma 3 dell'art. 17, quale modificato dall'art. 21, comma 18, lett. a, della legge 21 dicembre 1997, n. 449, prevede, limitatamente alle locazioni pluriennali di immobili urbani ed in deroga al disposto dell'art. 43, comma 1, lett. h, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, una disciplina, giustificata dalle sottese esigenze di natura socio-economica, in base alla quale l’obbligo di corrispondere l’imposta del registro è assolto con cadenza annuale. La Corte Costituzionale (ordinanza 28 dicembre 2006, n. 461, richiamata anche da Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2012, n. 21792), al riguardo ha sottolineato che la facoltà, stabilita dal novellato comma 3 dell'art. 17, di optare per il pagamento del tributo in unica soluzione, con riferimento al corrispettivo pattuito per l'intera durata contrattuale «non modifica il carattere annuale del tributo relativo alle indicate locazioni di immobili urbani, perché, come risulta dai lavori preparatori della legge n. 449 del 1997, il legislatore ha introdotto l'opzione di pagamento in unica soluzione solo per consentire all'erario di incamerare anticipatamente gli importi dell'imposta dovuti per ciascun anno e, a questo fine, ha previsto un «meccanismo incentivante» della opzione, consistente nella riduzione del tributo stesso nella misura della «percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità» (nota I - introdotta anch'essa dalla legge n. 449 del 1997 - all’art. 5 della Parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986)». Una ulteriore conferma del carattere annuale del tributo è fornita, sempre secondo quanto affermato dal giudice delle leggi, dalla previsione della subordinazione del diritto al rimborso dell'imposta di registro alla duplice condizione della risoluzione anticipata del contratto nonché del pagamento del tributo in unica soluzione. Tale disposizione non avrebbe ragion d'essere se l'assolvimento dell'imposta in più soluzioni fosse una mera dilazione di pagamento e non invece esecuzione di un preciso obbligo annuale di corresponsione dell'imposta di registro consentito dalla normativa fiscale derogatoria relativa alle sole locazioni pluriennali di immobili urbani. Sulla scorta di tali considerazioni, dunque, in conformità all'indirizzo delineatosi, l'importo della sanzione da irrogare al contribuente va ragguagliato all'imposta dovuta per la prima annualità del contratto di locazione.

Concordato preventivo biennale: in un video le istruzioni per l’uso

Decreto salva casa: nuovi requisiti di abitabilità

Concordato preventivo forfetari: aggiornato il software

Via libera al Decreto Agricoltura: le misure approvate

Decreto Salva Casa: le novità in arrivo

Influencer inquadrabile come agente di commercio

Carta Dedicata a te: destinatari, requisiti e misura

Decreto Coesione in Gazzetta Ufficiale, le novità in arrivo

Disabili: come cambia la legge 104 dal 30 giugno

Locazione immobili urbani, omessa registrazione annuale se l’imposta è frazionata

Newsletter

Articoli correlati