Assegnazione alloggi cooperativa edilizia: niente IVA in assenza di canoni

La circostanza che la società - sebbene affermi di essere una cooperativa a proprietà indivisa - non abbia mai chiesto ai propri soci un canone di godimento a fronte dell'assegnazione a loro favore dell'alloggio inibisce la soggettività passiva IVA per mancanza del requisito oggettivo. La soggettività passiva IVA, a sua volta, è il presupposto per l'esercizio del diritto alla detrazione ai sensi degli articoli 19 e seguenti del Decreto IVA. La preclusione del diritto alla detrazione fa dunque venir meno la possibilità per la cooperativa edilizia di vantare un credito IVA da poter utilizzare in compensazione e/o da chiedere a rimborso. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 70 del 13 marzo 2024. Come noto, le cooperative edilizie a proprietà indivisa realizzano gli alloggi da affidare in godimento ai propri soci. La proprietà dell'immobile resta in capo alla cooperativa, che ne assicura la manutenzione e la gestione. Il socio utilizzatore corrisponde un canone per l'uso dell'alloggio, esercitando su di esso un "diritto reale di godimento" che nasce dal contratto societario. Le cooperative edilizie a proprietà divisa o individuale hanno lo scopo di realizzare gli alloggi da assegnare in proprietà ai propri soci. Una volta ultimato l'immobile si procede al frazionamento del mutuo, all'assegnazione in via definitiva a mezzo rogito notarile e, se la cooperativa non intende varare nuovi programmi edilizi, allo scioglimento volontario della stessa. Nel caso dunque della cooperativa a proprietà divisa la c.d. proprietà cooperativa è transitoria perché destinata a trasformarsi nella proprietà individuale degli alloggi, mentre nelle cooperative a proprietà indivisa la c.d. proprietà cooperativa è tendenzialmente permanente in quanto il socio è in permanente regime di godimento dell'alloggio attribuitogli. Ai fini IVA, si ricorda che: - nelle cooperative a proprietà indivisa sono "(...) soggette al regime di imponibilità ad IVA le assegnazioni in godimento di case di abitazione (n.d.r. ai propri soci)" secondo quanto previsto dal "... numero 26 della tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972. La disposizione si riferisce, ovviamente, alle assegnazioni in godimento ai soci delle cooperative" (cfr.: circolare del 16 novembre 2006, n. 33/E). La relativa base imponibile è data ovviamente dall'ammontare dei canoni di godimento e l'imposta è esigile all'atto del pagamento dei canoni periodici (cfr. anche risoluzione 11 maggio 2001, 63/E); - nelle cooperative a proprietà divisa, "le assegnazioni (n.d.r. degli alloggi ai propri soci) rilevano come cessioni di beni e scontano lo stesso regime delle cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici ..." (cfr. risoluzione 11 luglio 2007, n. 163/E e circolare n. 33/E del 2006). Pertanto, la circostanza che il socio "goda" dell'immobile gratuitamente inibisce la soggettività passiva IVA per mancanza del requisito oggettivo in capo alla cooperativa edilizia. Per l'articolo 4, comma 5, ultimo periodo, lett. a), del Decreto IVA, non è infatti attività commerciale «il possesso e la gestione di unità immobiliari classificate o classificabili nella categoria catastale A e le loro pertinenze (...), da parte di società o enti, qualora la partecipazione ad essi consenta, gratuitamente o verso un corrispettivo inferiore al valore normale, il godimento, personale, o familiare dei beni e degli impianti stessi, ovvero quando tale godimento sia conseguito indirettamente dai soci o partecipanti, alle suddette condizioni, anche attraverso la partecipazione ad associazioni, enti o altre organizzazioni». La mancata previsione di un canone di godimento determina, dunque, l'impossibilità di ravvisare in capo alla cooperativa edilizia il ricorrere della soggettività passiva IVA, che a sua volta è il presupposto per l'esercizio del diritto alla detrazione IVA. Come noto, per l'articolo 168 della Direttiva n. 2006/112/CE del 28 novembre 2006 (recepito nel nostro ordinamento dagli articoli 19 e seguenti del Decreto IVA), nonché per costante giurisprudenza comunitaria, un soggetto passivo ha diritto di detrarre l'IVA dovuta o assolta in sede di acquisto "nella misura in cui i beni o i servizi acquistati siano impiegati ai fini di sue operazioni soggette ad imposta (...)" (cfr. ex multis sentenza del 21 settembre 1988, causa 50/87, punti 13 ess. e sentenza del 22 giugno 1993, causa C-333/91, punti 10 e ss.). La preclusione del diritto alla detrazione fa dunque venir meno la possibilità per la cooperativa edilizia di vantare un credito IVA da poter utilizzare in compensazione e/o da chiedere a rimborso. Resta inteso che rimane a suo carico anche l'imposta versata in relazione alle spese per gli interventi in materia di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, che però assumerà rilievo a detti fini a titolo di IVA indetraibile (rectius, costo) (cfr. tra le altre, circolare dell'8 agosto 2020, n. 24/E paragrafi 5 e 7 e risposta del 15 marzo 2022, n. 118/2022). Ciò detto, l'Amministrazione finanziaria si sofferma sul corretto trattamento IVA delle somme versate dai soci a remunerazione del mutuo contratto dalla società. Sul punto, si chiarisce che la prospettata natura di conferimento non collima con le relative modalità di contabilizzazione adottate dalla società che afferma di averli rilevati "tra le passività dello stato patrimoniale in quanto considerati quali finanziamenti dei soci...". Ciò denota che sono debiti contratti dalla cooperativa edilizia nei confronti dei propri soci e che - ora - intende estinguere in natura, ossia cedendo gli alloggi ai soci in proprietà esclusiva e definitiva. La Società afferma infatti che "a fronte dell'assegnazione non vi sarà, presumibilmente, alcun corrispettivo in quanto i versamenti fatti dai soci saranno circa pari al valore di assegnazione". Per sua stessa ammissione inoltre detto corrispettivo è decurtato dei soli versamenti semestrali dei soci, il cui importo deriva dalla suddivisione tra i soci del mutuo contratto dalla società per la costruzione dei medesimi alloggi. Quanto a dire che la cooperativa edilia estingue il mutuo facendosi finanziare dai propri soci. A ben vedere dunque il corrispettivo dell'assegnazione degli alloggi "in proprietà esclusiva e definitiva ai soci" non è zero o presumibilmente pari a zero bensì pari alla somma degli importi semestrali versati dai soci nel corso degli anni. Questo modus operandi induce a ritenere che in sede di assegnazione definitiva degli alloggi in proprietà - che peraltro sembra essere l'ultimo atto che compie la società prima del suo scioglimento -, la cooperativa agisca come cooperativa edilizia a proprietà divisa, circostanza che gli fa assumere la veste di soggetto passivo IVA. L'Amministrazione finanziaria ritiene in sostanza che compia l'ultimo atto, propedeutico al suo scioglimento, assumendo la veste di cooperativa edilizia a proprietà divisa, senza ricorrere preventivamente a una trasformazione e/o modifica del proprio oggetto sociale che, come già ricordato, contempla la possibilità per la società di operare sia in tale veste, sia come cooperativa edilizia a proprietà indivisa. All'atto della stipula del rogito notarile, si realizzano pertanto tutti i presupposti per la rilevanza ai fini IVA della descritta (e ultima) operazione, il cui corrispettivo unitario, cioè quello relativo al singolo alloggio ceduto in proprietà definitiva ed esclusiva alsocio, è dato dalla somma dei versamentisemestrali da quest'ultimo effettuati nel corso degli anni. In merito al regime IVA applicabile, si ricorda che la risoluzione 11 luglio 2007, n. 163/E, nell'affrontare il caso similare di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa che agisce (rectius, muta) a proprietà divisa e in tale veste assegna delle abitazioni in proprietà ai soci, richiama la circolare n. 33/E del 16 novembre 2006 per chiarire che "... tali assegnazioni rilevano come cessioni di beni e scontano lo stesso regime delle cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici ...".

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