Sede municipale ristrutturata con estinzione del diritto di superficie: quale regime IVA

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 162 del 29 luglio 2024 in tema di aliquota applicabile alla cessione di un bene, ristrutturato, a un Comune da destinare a nuova sede municipale, cessione che avviene per effetto dell'estinzione del diritto di superficie, operata dal Comune, previsto dal contratto di locazione finanziaria in costruendo. Con diversi documenti di prassi, è stato precisato che le opere di urbanizzazione "secondaria" sono quelle destinate a produrre servizi di interesse collettivo, in materia di economica, istruzione, cultura e tempo libero, nell'ambito di un centro abitato, al fine di migliorare il livello qualitativo di vita dei propri abitanti In particolare, come precisato nella prassi, ai fini della qualificazione di determinati immobili quali opere di "urbanizzazione secondaria" occorre innanzitutto che detti immobili siano realizzati in funzione, ossia al servizio, di "zone urbanizzate o da urbanizzare". Infatti, la disposizione agevolativa tende a tassare con un'aliquota IVA ridotta le opere che, ancorché non necessarie alla soddisfazione dei bisogni primari dei cittadini (che trovano la loro soddisfazione nelle opere di urbanizzazione primaria) sono indispensabili per innalzare il tenore di vita dei residenti nel centro abitato interessato, considerandolo non soltanto secondo i livelli economici raggiunti ma anche in base agli standard qualitativi dei servizi collettivi ricevuti. Sul punto, occorre osservare che non si realizza un "ritrasferimento" del diritto di proprietà a favore del Comune sui beni immobili realizzati dall'appaltatore e finanziati dalla società di leasing, laddove il Comune acquisisca gli stessi per effetto dell'estinzione del diritto di superficie, inizialmente concesso al soggetto finanziatore, come conseguenza del recesso. In definitiva alle somme corrisposte dal Comune a fronte dell'esercizio del diritto di recesso contrattualmente previsto, pertanto, non può trovare applicazione l'aliquota IVA del 10%, essendo l'opera riconducibile a quelle di "urbanizzazione secondaria" come previsto dal n. 127-quinquies), della Tabella A, parte terza, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, in quanto la corresponsione delle somme non concerne, il trasferimento, a titolo derivativo, del diritto reale di proprietà.

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