Superbonus maggiorato: i requisiti devono sussistere fin dalla data di avvio dei lavori

Ai fini dell'applicazione del comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio, i requisiti richiesti, che devono permanere fino alla fine dell'ultimo periodo di imposta di fruizione del Superbonus maggiorato, devono sussistere fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 188 del 1° ottobre 2024. Con riguardo ai soggetti ammessi al Superbonus, il comma 9, lettera d-bis), dell'articolo 119 del decreto Rilancio prevede che la detrazione si applica, tra l'altro, alle «organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383». Come chiarito dalla circolare n. 30/E del 2020, a detti soggetti (ONLUS, OdV e APS) non essendo prevista alcuna limitazione espressa, il beneficio spetta indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell'immobile oggetto degli interventi medesimi, fermo restando l'esclusione di cui al citato comma 15-bis dell'articolo 119 in base al quale il Superbonus non si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico. Non opera neanche la limitazione contenuta nel comma 10 del medesimo articolo 119 in merito alla possibilità di fruire del Superbonus limitatamente a due unità immobiliari, in quanto tale disposizione riguarda solo le persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni. L'individuazione del tetto massimo di spesa agevolabile va effettuata tuttavia, anche per tali soggetti, al pari di ogni altro destinatario dell'agevolazione, applicando le regole contenute nel citato articolo 119, ovvero tenendo conto della "natura" degli immobili e del "tipo di intervento" da realizzare. Il successivo comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce particolari modalità di determinazione delle spese agevolabili prevedendo che «il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di prestazione di servizi sociosanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione (1° giugno 2021)». Con la citata circolare n. 3/E del 2023 è stato chiarito che: - la tassativa elencazione dei soggetti contenuta nel richiamato articolo 119, comma 9, lettera d-bis, del decreto Rilancio, limita il proprio ambito applicativo solamente alle ONLUS di cui all'articolo 10 del citato decreto legislativo n. 460 del 1997, alle APS e alle OdV; - il Superbonus spetta, in linea generale, anche ai detentori dell'immobile oggetto degli interventi agevolabili in virtù di un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Il detentore, inoltre, deve essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Con riferimento alle disposizioni di cui al citato comma 10-bis, inoltre, la medesima circolare n. 3/E del 2023 precisa che l'elencazione dei titoli che consentono al proprietario o al possessore degli immobili l'applicazione di tali disposizioni è da considerarsi tassativa. L'articolo 2, comma 3-bis, del decreto-legge n. 11 del 16 febbraio 2023, convertito con modificazioni, dalla legge 11 aprile 2023, n. 3 stabilisce che «tutti i requisiti necessari ai fini dell'applicazione delle disposizioni del comma 10-bis [...] devono sussistere fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese, e devono permanere fino alla fine dell'ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali costanti di detrazione, salvo il requisito della registrazione del contratto di comodato d'uso, nel caso di detenzione a tale titolo dell'immobile oggetto degli interventi, per il quale il secondo periodo del citato articolo 119, comma 10-bis, lettera b), prevede espressamente la sussistenza da data certa anteriore alla data di entrata in vigore del medesimo comma 10-bis». Il successivo comma 3-ter prevede, inoltre, che «il requisito della non percezione di compensi o indennità di carica da parte dei membri del consiglio di amministrazione delle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, delle organizzazioni di volontariato e delle associazioni di promozione sociale [...] è soddisfatto qualora, indipendentemente da quanto previsto nello statuto, sia dimostrato, con qualsiasi mezzo di prova, oppure con dichiarazioni rese ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che i predetti membri del consiglio di amministrazione non hanno percepito compensi o indennità di carica, ovvero vi hanno rinunciato o li hanno restituiti.» In base alle disposizioni sopra riportate, dunque, ai fini dell'applicazione del citato comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio, i requisiti richiesti, che devono permanere fino alla fine dell'ultimo periodo di imposta di fruizione del Superbonus, devono sussistere fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese. Fa eccezione la detenzione dell'immobile a titolo di comodato gratuito atteso che, in tale caso, la norma espressamente prevede che il predetto titolo è idoneo all'applicazione del comma 10-bis «a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore» al 1° giugno 2021, data di entrata in vigore della disposizione. In sostanza, nel caso in cui l'immobile sia detenuto in base ad un contratto di comodato d'uso gratuito, registrato prima del 1° giugno 2021, può applicare le disposizioni contenute nel predetto comma 10-bis (nel rispetto di ogni altra condizione richiesta) il comodatario del contratto registrato prima della predetta data. La condizione della data certa, comprovata attraverso la registrazione del contratto di comodato d'uso gratuito, richiesta dalla norma è, dunque, finalizzata a "cristallizzare" le posizioni contrattuali identificando le parti coinvolte. Con riferimento alla possibilità che le ONLUS, APS e ODV optino per la cessione del credito o per lo sconto in fattura di cui all'articolo 121 del decreto Rilancio, il citato articolo 2 del decreto legge n. 11 del 2023, a fronte di un generale divieto all'esercizio di tali opzioni prevede, al ricorrere di determinati presupposti, alcune deroghe specifiche. In particolare, l'esercizio delle opzioni è consentito, tra l'altro, per le ONLUS, le ODV e le APS che risultino già costituite alla data del 17 febbraio 2023 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 11 del 2023). In tale contesto, è intervenuto, da ultimo, l'articolo 1 del decreto legge 29 marzo 2024, n. 39, convertito con modificazioni dalla legge 23 maggio 2024, n. 67, che ha ridefinito il perimetro di operatività delle deroghe al generale divieto di cessione o sconto in fattura di cui al decreto legge n. 11 del 2023. In particolare, l'articolo 1, comma 2, del citato decreto legge n. 39 del 2024, stabilisce per determinati soggetti, tra i quali le ONLUS, le ODV e le APS (già costituite alla data del 17 febbraio 2023), che le deroghe al generale divieto di esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto in fattura di cui all'articolo 121 del decreto Rilancio continuano ad applicarsi alle spese sostenute in relazione agli interventi per i quali in data antecedente al 30 marzo 2024 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 39 del 2024): «a) risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) (...), se gli interventi sono agevolati ai sensi del medesimo articolo 119 e sono diversi da quelli effettuati dai condomini; [...]; c) risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi sono agevolati ai sensi dell'articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020 e comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici; d) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, se gli interventi sono diversi da quelli agevolati ai sensi dell'articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020; e) siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo, se gli interventi sono diversi da quelli agevolati ai sensi dell'articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020 e per i medesimi non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo.».

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