Secondo acquisto con “prima casa”, la precedente inagibile va rivenduta

L’esimente della causa di forza maggiore non può essere invocata dal contribuente che, pur essendo a conoscenza dell’inagibilità della propria abitazione, è, comunque, obbligato ad alienarla entro un anno dall’acquisto di una nuova abitazione agevolata. Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, in riferimento ad un avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio per la revoca dell’agevolazione “prima casa”. IL FATTO Prima di esaminare nel merito la vicenda processuale occorre premettere che la disciplina in tema di agevolazione “prima casa” è contenuta nella nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986. A seguito delle modifiche apportate dalla legge n. 208/2015, alla disciplina in tema di agevolazione “prima casa”, il beneficio fiscale può essere chiesto anche dal contribuente che, pur essendo già titolare di un’abitazione acquistata con le agevolazioni, ne acquista un’altra impegnandosi ad alienare, entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione pre-posseduta. In tal caso, il mantenimento dell’agevolazione goduta per il secondo acquisto resta subordinato al fatto che l’abitazione già posseduta dal contribuente venga effettivamente alienata entro un anno dal nuovo acquisto. La fattispecie esaminata dalla Corte di cassazione con la pronuncia in esame, ha riguardato un contribuente che aveva acquistato, beneficiando dei benefici “prima casa”, un’abitazione nel 2006. Successivamente, a causa del terremoto che ha colpito L’Aquila nel 2009, questa abitazione ha subito danni strutturali ed è stata dichiarata inagibile. Nel 2016 il contribuente ha acquistato un’altra abitazione, ed ha richiesto, nuovamente, le agevolazioni fiscali obbligandosi, nell’atto di acquisto, ad alienare, entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione acquistata nel 2006. L’ufficio presso il quale è stato registrato questo secondo atto di acquisto ha revocato le agevolazioni in considerazione del fatto che l’immobile pre-posseduto non è poi stato trasferito nei termini di legge. Il contribuente ha impugnato l’avviso di liquidazione ritenendo di aver diritto alle agevolazioni, in quanto la mancata vendita, entro l’anno, dell’abitazione pre-posseduta, era dipesa da una circostanza imprevista, ovvero dalla inagibilità dell’abitazione stessa. Sia la Ctp de L’Aquila (sentenza n. 74 del 19 febbraio 2019) che la Ctr dell’Abruzzo (sentenza n. 171 del 3 marzo 2020) hanno respinto le osservazioni del contribuente stesso. In sede di ricorso per cassazione il contribuente ha sostenuto il suo diritto a mantenere le agevolazioni, in quanto l’immobile precedentemente acquistato era inagibile a causa del terremoto del 2009 e, pertanto, non poteva da lui essere abitato. Ciò anche in considerazione del fatto che l’appartamento faceva parte di un complesso immobiliare e non era possibile procedere al suo recupero in maniera autonoma. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE I giudici della Corte di cassazione hanno respinto il ricorso del contribuente, evidenziando che la normativa in tema di agevolazione “prima casa” richiede che il contribuente renda diverse dichiarazioni a seconda che: sia già di titolare di un’altra abitazione acquistata in forma agevolata, da rivendere entro un anno dal nuovo acquisto; non sia titolare di altre abitazioni agevolate. Nel caso in esame sussisteva la prima delle casistiche sopra indicate e, pertanto, il contribuente, al fine di godere delle agevolazioni per il nuovo acquisto, ha assunto, in atto, l’obbligo di alienare la casa pre-posseduta, entro un anno dal nuovo acquisto. Il contribuente, quindi, ha goduto delle nuove agevolazioni, in cambio dell’assunzione dell’impegno a vendere l’immobile di cui era già titolare. La normativa relativa alla fattispecie descritta prevede che la mancata alienazione dell’abitazione già posseduta, entro l’anno dal nuovo acquisto, provoca la decadenza dall’agevolazione goduta per il nuovo acquisto. Secondo la Corte il contribuente non può poi invocare, in corso di giudizio, un altro presupposto al fine di conservare le agevolazioni. La circostanza che la vendita dell’immobile acquistato nel 2006 non è stata eseguita a causa dello stato di inagibilità del fabbricato stesso, non è stata ritenuta rilevante, in quanto lo stato di inagibilità sussisteva già nel momento in cui il contribuente ha, comunque, assunto l’impegno alla vendita. E il contribuente ne era a conoscenza. Pertanto, secondo i giudici, nel caso in esame, non è invocabile neanche l’esimente relativa alla forza maggiore, in quanto non si è verificata alcuna”…causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile ...”. In conclusione, nel ribadire che le norme che prevedono agevolazioni e benefici rispetto al regime ordinario, sono, per loro natura di stretta interpretazione, è stato respinto il ricorso della parte e ritenuta legittima la decadenza dalle agevolazioni operata dall’ufficio.

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Lo stato del fabbricato per cui si è già fruito dell’agevolazione non è rilevante se era già noto quando il contribuente ha assunto l’impegno alla sua vendita

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