Per l’atto inefficace ma idoneo vige l’obbligo di trascrizione

L’atto d’acquisto del diritto di proprietà da un soggetto che non è il reale proprietario, in base ad un titolo astrattamente idoneo al trasferimento (acquisto a non domino), deve essere trascritto dal Conservatore in quanto, pur essendo inefficace, è titolo idoneo. È quanto ha disposto la Corte di cassazione, con ordinanza n. 8543 del 28 marzo 2024, in virtù del combinato disposto degli articoli 2643, 2671 e 1159 del codice civile. In particolare, l’articolo 1159 cc disciplina l'usucapione decennale, che si verifica quando chi acquista in buona fede un immobile da terzi, in base ad un titolo idoneo, ne acquista la proprietà con il possesso continuato e ininterrotto per 10 anni, pur avendo acquistato da chi non era legittimato a trasferirne la proprietà. IL FATTO La vicenda trae origine dall’azione di risarcimento dei danni per spossessamento richiesta da G.B. (titolare del bene immobile per averlo acquistato da M.M.) nei confronti di F.S., che assumeva di essere titolare del bene per averlo acquistato da N.P., unica legittimata alla vendita. Per meglio chiarire l’ordine dei trasferimenti: N.P. vendeva ad M.M. che alienava a G.B. Successivamente, questi trasferimenti venivano dichiarati inefficaci (ex articolo 2901 cc), con conseguente potere di disporre in capo al primo alienante N.P., che rivendeva ad F.S. Pertanto, la parte attrice agiva in giudizio nei confronti di questi ultimi (presunti dante e avente causa), dei pubblici ufficiali che avevano provveduto a rogare i relativi atti di compravendita e dell’Agenzia delle entrate, per sentire affermare la responsabilità dei convenuti ad avere contribuito, a diverso titolo e con dolo o colpa grave, ai comportamenti illegittimi e per effetto condannarli al risarcimento di tutti i danni conseguenti all’illegittimità della trascrizione e dei passaggi di proprietà. Con sentenza n. 6953, il tribunale di Roma dichiarava l’inefficacia degli atti di compravendita con condanna al risarcimento dei danni. La Corte di Appello di Roma aveva parzialmente riformato la decisione, disponendo che l’illegittima trascrizione di un atto nei registri immobiliari costituisce un illecito permanente, con l’effetto che il diritto di reazione giuridica permane finché la trascrizione rimanga in atto. Veniva proposto ricorso per Cassazione da parte del notaio DF e ad esso hanno resistito, con distinti controricorsi, il sig. G.B. e l’Agenzia delle entrate. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE Accogliendo parzialmente il ricorso, la Corte di legittimità ha ritenuto fondati il secondo e il terzo motivo, attinenti alla questione della legittimità o meno della trascrizione e quella consequenziale della decorrenza della prescrizione riconoscendo: “che l’atto di acquisto a non domino possa (e debba) essere trascritto è confermato dall’art.1159 c.c (che consente l’ usucapione decennale a chi abbia acquisito in buona fede da chi non è proprietario, in virtù di titolo astrattamente idoneo che sia stato debitamente trascritto)”. Di conseguenza, in tali casi non si può parlare di trascrizione illegittima: “nella fattispecie in esame, non ricorre un’ipotesi di trascrizione illegittima (in quanto non effettuata al di fuori delle ipotesi previste), bensì un’ipotesi di formalità compiuta sulla base di un titolo idoneo ancorché inefficace”. Pertanto, alcun risarcimento può essere preteso dai pubblici ufficiali roganti e dal Conservatore che ha validato la formalità dal momento che: “la pretesa creditoria non è correlata agli effetti pregiudizievoli della persistenza di una trascrizione illegittima, bensì al fatto che un atto inefficace sia stato trascritto; l’eventuale pregiudizio risentito dal terzo non è dunque conseguenza della trascrizione (in sé legittima) ma dell’atto inefficace in base al quale si è proceduto alla trascrizione. Conclude la Suprema Corte che “non è configurabile nella trascrizione un illecito permanente”. Osservazioni Con tale pronuncia, la Corte di cassazione è intervenuta risolvendo un’annosa questione che vedeva interessati i Conservatori dei registri pubblici immobiliari sul tema della trascrizione di atti ex sé inefficaci tra le parti ed in particolare se l’esecuzione della formalità potesse o meno determinare un’ipotesi di illegittimità tale da giustificare la responsabilità per gli eventuali danni patiti da soggetti estranei al negozio giuridico. Ebbene, sul punto la Corte di legittimità ha specificato come la trascrizione può ritenersi illegittima solamente quando viene eseguita sulla base di un titolo non idoneo; il relativo pregiudizio promana direttamente dalla formalità ed è destinato a permanere finché la stessa non venga cancellata (cfr. anche Cass. n. 15795/2013). Diverso, invece, il caso di un titolo idoneo, sebbene inefficace (acquisto a non domino), in quanto il Conservatore è tenuto ad eseguire la formalità come disposto dall’articolo 2643 cc secondo cui devono essere trascritti i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, limitandosi ad effettuare un controllo puramente formale e non di merito. Invero, il Conservatore ha il diritto-dovere di esaminare l’atto sia per accertarne il possesso delle caratteristiche estrinseche e formali e sia per accertare al tempo stesso l’appartenenza alle categorie degli atti trascrivibili espressamente previste dall’articolo 2643 cc o che comunque, in relazione agli immobili o a diritti immobiliari, producono taluno degli effetti degli atti e dei contratti menzionati (articolo 2645 cc) Tale potestà di indagine, però, non può in nessun caso legittimarlo ad un sindacato di merito sulla validità dell’atto, siccome di esclusiva competenza dell’autorità giudiziaria. Quanto poi alla possibilità di formulare un rifiuto alla richiesta formalità, motivando l’inefficacia del titolo, il codice civile, al secondo comma dell’articolo 2674 afferma che “in ogni altro caso” – quindi nelle ipotesi non contemplate dal primo comma – “il conservatore non può ricusare o ritardare di ricevere la consegna dei titoli presentati e di eseguire le trascrizioni, iscrizioni o annotazioni”. L’ipotesi di inefficacia del titolo, dunque, non rientra nelle fattispecie di cui al primo comma del medesimo articolo, che sono limitate all’intellegibilità ed al rispetto del contenuto minimo delle note e titoli tra loro conformi. In conclusione, Il Conservatore dei registri pubblici immobiliari è obbligato ad eseguire la trascrizione di un atto inefficace, dovendosi l’esame di quest’ultimo limitare all’idoneità formale del titolo e non anche alla sua mera efficacia e/o validità tra le parti. Diversamente, incorrerebbe nel divieto di cui all’articolo 2674, secondo comma, del codice civile. In tali casi il terzo, eventualmente leso dall’esecuzione della formalità, non può vantare alcuna azione risarcitoria nei confronti del pubblico ufficiale, dato che il pregiudizio non discende dall’aver eseguito la formalità, ma dall’inefficacia del negozio giuridico concluso dalle parti.

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Per l’atto inefficace ma idoneo vige l’obbligo di trascrizione

Il Conservatore è tenuto a formalizzare i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, limitandosi ad effettuare un controllo puramente formale e non di merito

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