Atto notarile di rettifica: per il Registro conta la natura intrinseca

L'imposta di registro si applica secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati. Lo ricorda l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 214 del 31 ottobre 2024. IL QUESITO Un notaio, incaricato della stesura di un atto di "rettifica e conferma di atto nullo", rappresenta che: - la rettifica ex articolo 59-bis della legge n. 89/1913 (legge notarile) riguarda un atto di compravendita, trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari, nella parte in cui «riporta l'erronea indicazione della data di nascita del signor [...]», ossia la parte acquirente, poi deceduta; - la conferma urbanistica ex articolo 46, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 riguarda «la circostanza all'epoca nell'atto sopra citato, veniva trasferito solo un terreno, benché sul medesimo, insisteva un fabbricato già edificato, composto da tre piani fuori terra, oltre ad un piano interrato». In particolare, il notaio precisa, al riguardo, che «in detto atto, non era stata fatta alcuna menzione di tale fabbricato; di conseguenza, il predetto atto, oltre all'omissione dell'indicazione del fabbricato, è incorso nella causa di nullità prevista dall'articolo 46, comma 1, D.P.R. 380/2001 e dell'allora vigente articolo 40, legge 28 febbraio 1985 n. 47 dal momento che l'originario venditore dell'epoca ha omesso di indicare gli estremi del permesso di costruire ed i successivi titoli edilizi in forza del quale il fabbricato è stato edificato». Premesso quanto sopra, il professioniara chiede se debba procedersi alla tassazione del fabbricato omesso nell'atto di trasferimento, precisando che «il dubbio ricade sul fatto che sia controverso se questi fabbricati già esistenti siano stati o meno trasferiti all'epoca dell'atto citato, in cui si è pagata la tassazione relativa al solo terreno, e se quindi, in sede di rettifica e conferma di tale atto nullo debba procedersi alla tassazione dei fabbricati medesimi ed in che misura». LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE L'articolo 59-bis della legge 16 febbraio 1913, n. 89 dispone che «Il notaio ha facoltà di rettificare, fatti salvi i diritti dei terzi, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, contenente errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione, provvedendovi, anche ai fini dell'esecuzione della pubblicità, mediante propria certificazione contenuta in atto pubblico da lui formato». Dunque, il notaio può rettificare "errori od omissioni materiali" relativi ai dati riportati in atti pubblici o scritture private autenticate, mediante una propria certificazione, che si sostanzia in una dichiarazione di scienza relativa ai dati preesistenti all'atto, dei quali il notaio ha conoscenza. L'articolo 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ("Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985") prevede che «1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento [...] di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria [...]. 4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimisono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa». Orbene, esaminata la bozza dell'atto, l'Amministrazione finanziaria perviene alla conclusione che non viene effettuata una mera rettifica di dati catastali dell'immobile oggetto del precedente trasferimento, che non comparivano in modo corretto, ma viene modificata una parte essenziale del contratto, ovvero l'immobile oggetto del negozio precedente che, conseguentemente, acquisisce un valore economico differente. Pertanto, lo stipulando atto - pur non producendo effetti traslativi - nell'individuare gli immobili oggetto del precedente atto di compravendita e dei relativi riferimenti catastali, ridefinisce l'oggetto del precedente atto di trasferimento e assume una portata innovatrice dell'assetto giuridico preesistente e modificativa rispetto all'atto rettificato, rilevante ai fini della tassazione indiretta. Ciò posto, ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, nella fattispecie in esame, in ossequio all'articolo 20 del citato TUR, secondo cui «L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi», risulta applicabile l'imposta di registro nella misura proporzionale del 3 per cento, prevista per gli «Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale», ai sensi dell'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. Detta aliquota del 3 per cento è da applicare al "valore del bene o del diritto" oggetto dell'atto in esame che, trattandosi di beni immobili, si intende "il valore venale in comune commercio" (art. 51 del TUR).

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