Rivalutazione terreni e partecipazioni: alla cassa entro il 1° luglio per l'imposta sostitutiva

Lunedì 1° luglio (essendo il 30 giugno festivo) scade il termine per la redazione e l’asseverazione della perizia di stima, con versamento dell’imposta sostitutiva, per la rivalutazione delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni agricoli ed edificabili. È stata la legge di Bilancio 2019 (la 145/2018) ai commi 1053 e 1054 dell'articolo 1 a riaprire di nuovo il termine per l'affrancamento dei beni posseduti da soggetti non in regime d'impresa. Per le aree edificabili è frequente l'ipotesi della rivalutazione al ribasso: il terreno oggetto di vendita ha un prezzo inferiore a quello risultante dalla perizia redatta in passato e quindi è opportuno rideterminarlo per adeguarlo alle attuali valutazioni del mercato. Ciò in quanto l'articolo 7, ultimo comma della legge 448/2001 dispone che per i terreni il valore di perizia è il valore minimo ai fini delle imposte di registro e dirette. Si ricorda che ai sensi dell'articolo 7, comma 2, lettera ee, del Dl 70/2011, se il contribuente ha effettuato una precedente perizia può detrarre dall'imposta per il nuovo affrancamento l'importo relativo all'imposta sostitutiva già versata, senza diritto al rimborso per eventuali eccedenze. Tenuto conto che l'imposta sostitutiva sulla rivalutazione dei terreni al 1° gennaio 2019 è del 10%, può accadere che anche recuperando quella versata in occasione della precedente rivalutazione, vi sia un conguaglio da versare. Per le aree edificabili è necessaria peraltro un’attenta ricognizione fisica del terreno oggetto di nuova perizia, nell’eventualità che una parte di aree comprese nella precedente perizia siano già vendute. È necessario verificare i valori attribuiti nella precedente perizia distinguendo i vari comparti per individuare il valore relativo ai mappali oggetto di nuova valutazione. Dal valore del terreno attribuito in precedenza moltiplicato per l’aliquota di imposta sostitutiva (esempio 4%) si ricava l'imposta detraibile. Quindi assumendo la superficie in metri quadrati della nuova valutazione peritale, dopo aver attribuito il nuovo valore e moltiplicato per 10% si ottiene la nuova imposta dovuta dalla quale si detrae la precedente. Tale attenzione è necessaria quando nella precedente perizia, nel comparto di area edificabili siano stati attribuiti valori diversi (aree di completamento, aree standard, ecc.). Per l'affrancamento di valore delle partecipazioni, oltre a considerare la differente imposta sostitutiva prevista quest'anno (11% per quelle qualificate, 10% in caso contrario), va anche ricordato che dal 1° gennaio l'imposizione ordinaria sui capital gain, per effetto dell'articolo 1, commi 999 e seguenti, della legge 205/2017, è stata unificata per tutte le partecipazioni cedute da persone fisiche non imprenditrici, prevedendo un prelievo (a sua volta sostitutivo) del 26% della plusvalenza. Ciò significa che la sostitutiva offerta dalla Manovra 2019 “premia” il contribuente rispetto al regime ordinario. Purtroppo, l'imposta sostitutiva del 10% o 11% è versata invano se, anziché cedere le quote, si effettua un recesso “tipico” o si liquida la società, situazioni che determinano un reddito di capitale e non un reddito diverso.

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