Abitazione di lusso: nel calcolo della metratura anche i muri perimetrali e divisori

Ai fini della sussistenza dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa, per determinare la superficie utile complessiva dell’immobile considerare l’estensione globale riportata nell’atto di acquisto che residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine soffitte, scalo e posto macchina, mentre sono compresi i muri perimetrali e quelli divisori. A confermare questo principio è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 17470 depositata il 28 giugno 2019. IL FATTO L’Agenzia delle Entrate notificava ad un contribuente un avviso di liquidazione ed irrogazione sanzioni conseguenti al disconoscimento delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. La contestazione derivava dalla qualificazione dell’immobile come “di lusso”, atteso che la relativa metratura superava i 240 mq. L’atto impositivo era impugnato e sia la CTP, sia la CTR condividevano le tesi difensive, secondo cui, in estrema sintesi, ai fini del calcolo della superficie rilevante per la classificazione di un immobile di lusso era fosse necessario escludere lo spazio occupato dai muri perimetrali e divisori. L’Ufficio contestava tale decisione, lamentando che la CTR avrebbe arbitrariamente operato l’esclusione dei muri dal calcolo della superficie violando così le previsioni dell’articolo 5 del DM 2 agosto 1969 richiamato ai fini dell’imposta di registro (art. 1 nota II bis Tariffa parte 1 allegata al Dpr 131/1986). LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha ritenuto fondate le doglianze dell’Ufficio, accogliendone il ricorso. I giudici di legittimità hanno, innanzitutto, premesso che per stabilire se un’abitazione sia “di lusso” ci si deve riferire alla nozione di superficie utile complessiva, ovverosia quella che residua una volta detratta la metratura per balconi, soffitte, terrazze, cantine, scale e posto auto. In particolare l’articolo 6 del DM 2/8/1969 n. 1072 va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto soltanto le citate unità e non l’intera superficie non calpestabile. Peraltro trattandosi di previsioni relative ad agevolazioni e benefici fiscali non è possibile operare alcuna interpretazione estensiva ed analogica. Di conseguenza deve essere conteggiato lo spazio occupato dai muri perimetrali e divisori. Per tali ragioni la Cassazione ha cassato la decisione della CTR che al contrario non si è attenuta a questi principi. Per completezza si ricorda che di recente sempre in tema di classificazione nella categoria di lusso degli immobili i giudici di legittimità hanno evidenziato che non rileva il requisito dell’abitabilità ma quello dell’utilizzabilità dell’ambiente: pertanto anche dei vani adibiti a cantina o soffitta, ma con accesso dall’interno dell’abitazione e ad essa legati, sono da conteggiare per la determinazione della superficie utile complessiva. In sintesi, rileva unicamente la marcata potenzialità abitativa del locale al momento dell’acquisto e spetta al contribuente, a fronte dell’irrilevanza del mero dato catastale, l’onere di dimostrare, mediante idonea documentazione tecnica, l’inutilizzabilità a scopo abitativo della superficie in questione.

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