Nel corso dell’iter di conversione in legge, il decreto Crescita ha “imbarcato” due importanti novità che riguardano: - la soppressione dell’obbligo di comunicazione di proroga della cedolare secca; - il rinnovo tacito per un ulteriore biennio dei contratti di locazione a canone agevolato. Comunicazione della proroga della cedolare secca Il decreto Crescita dispone (art. 3-bis) l’abrogazione dell’obbligo della comunicazione della proroga della cedolare secca e della relativa sanzione. La disposizione sopprime la normativa di riferimento (ultimo periodo del comma 3 dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011), secondo il quale - in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento - si applica la sanzione nella misura fissa pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni. Cos’è la cedolare secca È un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. Anche per i locali commerciali L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%. Rinnovo tacito dei contratti di locazione a canone agevolato Un'altra importante novità contenuta nel decreto Crescita è contenuta nell’art. 19-bis, che introduce una norma d’interpretazione in materia di proroga dei contratti di locazione a canone agevolato: in mancanza della comunicazione per rinuncia del rinnovo del contratto, da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio. La normativa modificata (art. 2, legge n. 431/1998) prevede che, in alternativa al “classico” contratto “4+4” a canone libero, le parti possano stipulare contratti di locazione a canone concordato, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di tale comunicazione si dispone che il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. La norma del decreto Crescita interviene proprio su tale ultima disposizione, stabilendo che la stessa si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, con la quale le parti manifestano la propria intenzione di rinnovare o rinunciare al rinnovo del contratto, il contratto stesso è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio. Nota bene Si evidenzia che l’IMU e la TASI per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431/1998, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75%.