Cessione di fabbricato con demolizione e ricostruzione: non si può riqualificare in cessione di terreno edificabile

La Corte di Cassazione ha precisato che l’Ufficio non può riqualificare la cessione di un fabbricato in quella di un terreno edificabile, dalla quale consegua una diversa tassazione di fatto non prevista dal legislatore. Tale esclusione vale anche ove le parti abbiano espressamente previsto la demolizione e ricostruzione del complesso immobiliare ceduto: non esiste infatti una simile opzione prevista dalla norma. E’ quanto deciso con l’ordinanza n. 19642 depositata il 22 luglio 2019. IL FATTO L’Ufficio notificava un avviso di accertamento avente ad oggetto la contestazione di una plusvalenza derivante dalla cessione di un complesso immobiliare da demolire. In sintesi, l’Amministrazione, in base all’interpretazione della comune intenzione delle parti contrattuali, dedotta anche dal comportamento successivo alla stipula, riqualificava il contratto di vendita del fabbricato come cessione del terreno edificabile sottostante. Atteso, infatti, l’accordo per demolire il fabbricato, era evidente che il corrispettivo concordato fosse relativo al valore dell’area edificabile sottostante. La contribuente proponeva ricorso avverso l’atto impositivo, la cui legittimità era confermata sia in primo sia in secondo grado: i giudici territoriali concordavano infatti con la ricostruzione fornita dall’Ufficio. La sentenza della CTR veniva quindi impugnata, eccependo sul punto che la cessione aveva ad oggetto l’edificio sovrastante l’area che risultava accatastato; dal tenore testuale della norma, quindi, non conseguiva alcuna plusvalenza tassabile. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha accolto le doglianze del contribuente, cassando senza rinvio la sentenza di appello e decidendo direttamente nel merito per l’accoglimento dell’originario ricorso. I Giudici di legittimità, richiamando la giurisprudenza sul punto, hanno innanzitutto ribadito che la cessione di un fabbricato, anche ove le parti abbiano altresì pattuito la demolizione e ricostruzione dell’edificio con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Ufficio come cessione del terreno edificabile sottostante. Infatti, è inibito all’Amministrazione, in sede di riqualificazione, modificare il regime fiscale tassativamente previsto per la vendita di edifici e per quella dei terreni. La Suprema Corte ha rilevato infatti, che il terreno o è “edificato” oppure “non edificato” e non prevista o ipotizzabile una terza categoria quale quella del “fabbricato da demolire”. Tali principi devono essere applicati anche nell’ipotesi in cui l’edificio presente ha una capacità edificatoria differente rispetto al terreno edificabile in esito alla demolizione. Non è infatti consentito all’Ufficio la riqualificazione alla quale consegua una diversa tassazione di fatto non prevista dal legislatore.

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