Cessione di terreno che incorpora un fabbricato: quando è esente da IVA?

Corte di Giustizia Ue - Causa C-71/18 Un’operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data di tale cessione, un fabbricato non può essere qualificata come cessione di un terreno edificabile quando tale operazione è economicamente indipendente da altre prestazioni e non forma, con queste ultime, un’unica operazione, anche se l’intenzione delle parti era che il fabbricato fosse totalmente o parzialmente demolito per fare posto ad un nuovo fabbricato. E’ quanto deciso dalla Corte di Giustizia UE nella sentenza del 4 settembre 2019 relativa alla causa C-71/18. IL FATTO Una società danese di promozione immobiliare ed edilizia che sviluppa progetti immobiliari e che realizza opere edilizie nell’ambito di contratti chiavi in mano in Danimarca, nel 2013 ha acquistato dal porto di Odense un terreno insieme al deposito esistente costruito su tale terreno. La vendita era sottoposta alla condizione che la società stipulasse un contratto, con una cooperativa edilizia, al fine di realizzare, sul terreno di cui trattasi, un progetto immobiliare composto da unità abitative per la gioventù. Successivamente il terreno è stato rivenduto ad altra società con l’impegno del venditore, di progettare, a costruire e a fornire, chiavi in mano, unità abitative per la gioventù su tale terreno. Il giudice del rinvio ha chiesto alla Corte di Giustizia UE se un’operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data di tale cessione, un fabbricato possa essere qualificata come cessione di un terreno edificabile, quando l’intenzione delle parti era che il fabbricato fosse totalmente o parzialmente demolito per fare posto a un nuovo fabbricato. In sintesi il giudice del rinvio ha cercato di determinare il regime dell’IVA applicabile alle operazioni di vendita che riguardavano entrambe lo stesso bene immobile, composto da un terreno e da un fabbricato ad uso deposito che si trovava su quest’ultimo. LA DECISIONE DELLA CORTE DI GIUSTIZIA UE La Corte di Giustizia UE ha dovuto stabilire, innanzi tutto, in quali circostanze diverse prestazioni successive, quali la vendita di un fabbricato insieme al terreno su cui è stato edificato, la demolizione di tale fabbricato, la successiva costruzione di un nuovo fabbricato, debbano essere qualificate, ai fini dell’IVA, operazioni indipendenti l’una dall’altra o un’unica operazione composta da più prestazioni indissociabilmente collegate. In particolare, una prestazione deve essere considerata unica quando due o più elementi o atti forniti dal soggetto passivo sono così strettamente collegati da formare, oggettivamente, un’unica prestazione economica indissociabile, la cui scomposizione avrebbe carattere artificiale. Nel caso in esame risulta che nessuna delle parti del contratto di vendita era incaricata della demolizione del deposito preesistente sul terreno, dal momento che tale demolizione era stata effettuata solo in seguito all’acquisto del bene di cui trattasi dalla seconda ditta acquirente. Pertanto, in tali condizioni, occorre ritenere che un’operazione come la prima operazione di vendita sia distinta e indipendente dalle operazioni successive effettuate e, in particolare, dalla demolizione parziale del deposito di cui trattasi. Il solo fatto che la vendita fosse subordinata alla condizione che la società danese concludesse un contratto con una cooperativa edilizia ai fini della realizzazione di alloggi popolari sul terreno acquistato, non può collegare le diverse operazioni in modo tale che esse possano essere considerate un’unica prestazione economica indissociabile, la cui scomposizione avrebbe carattere artificiale. C’è da aggiungere inoltre, che né la prima vendita del bene immobile né la seconda sembrano avere aumentato il valore economico del bene, cosicché tali due operazioni non hanno prodotto un valore aggiunto significativo al fine di essere assoggettate all’IVA. Alla luce di quanto rilevato, la Corte di Giustizia UE, nella sentenza del 4 settembre 2019, ha dichiarato che “un’operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data di tale cessione, un fabbricato non può essere qualificata come cessione di un «terreno edificabile» quando tale operazione è economicamente indipendente da altre prestazioni e non forma, con queste ultime, un’unica operazione, anche se l’intenzione delle parti era che il fabbricato fosse totalmente o parzialmente demolito per fare posto ad un nuovo fabbricato”.

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