Accertamento legittimo se il mutuo richiesto supera il prezzo pattuito nel rogito notarile

L'erogazione agli acquirenti di immobili di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell'atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati in misura corrispondente a tale prezzo. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 33623 del 18 dicembre 2019. IL FATTO L'Agenzia delle entrate notificava alla contribuente - società operante nel settore delle costruzioni - un avviso di accertamento relativo al periodo d'imposta 2005, con il quale, sulla base dei dati e delle notizie fornite dal sistema informativo dell'Anagrafe tributaria ed attraverso l'accesso alla banca dati Omi, rettificava in aumento, nella misura di € 466.905,00, i corrispettivi delle cessioni di undici unità immobiliari a uso abitativo, accertando le maggiori IRES, IRAP e IVA conseguentemente dovute. L'avviso di accertamento veniva impugnato davanti alla Ctp che accoglieva il ricorso della contribuente. Avverso tale pronuncia, l'Agenzia delle entrate proponeva appello alla Ctr, che lo rigettava con la motivazione che effettivamente dal prospetto di frazionamento del mutuo non risultava quanto asserito dall'Ufficio; infatti per tutti gli appartamenti venduti risultavano i valori dichiarati inferiori ai mutui; andava inoltre considerato anche che le modalità di vendita delle 32 unità "su progetto" effettuate con compromessi registrati oltre tre anni prima della stipula notarile, e con versamento di acconti periodici regolarmente fatturati, avevano comportato uno "spalmamento" dei ricavi in più anni e non era consentita l'applicazione dei prezzi di mercato all'epoca del rogito perché già fissati nelle promesse di vendita; tale modalità di vendita, ben documentata, ad avviso della Ctr costituiva prova adeguata a precludere la valutazione risultante dalla banca dati Omi. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'Agenzia delle entrate, censurando la decisione della Ctr per non avere considerato che la superiorità (o comunque eccessività) dei mutui rispetto ai prezzi indicati nei rogiti fosse idonea a dare luogo, in assenza di adeguate giustificazioni da parte della contribuente, a legittime presunzioni di cessione delle unità immobiliari per corrispettivi superiori a quelli dichiarati, indipendentemente da quanto stipulato nel preliminare e dall'eventuale versamento di acconti, nonché a costituire adeguato supporto alle ulteriori presunzioni circa la corrispondenza dell'effettiva entità dei corrispettivi ai valori Omi. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. Sul punto, la Suprema Corte ha più volte ribadito che l'erogazione agli acquirenti di immobili di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell'atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati in misura corrispondente a tale prezzo (Cass., 09/06/2017, n. 14388, 25/01/2019, n. 2155). Pertanto risulta chiaramente contraddittorio affermare, come fatto nel caso di specie dalla Ctr, che la superiorità dell'ammontare dei mutui erogati rispetto ai prezzi indicati nei rogiti - cioè un elemento indiziario che, anche da solo, legittima l'accertamento dell'ufficio - smentisce, invece, le asserzioni dello stesso.

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L'erogazione agli acquirenti di immobili di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell'atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati in misura corrispondente a tale prezzo

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