Acquisto prima casa under 36: quali agevolazioni?

La normativa fiscale italiana prevede un’agevolazione a favore delle persone che acquistano la prima casa e non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui. Consiste nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti di acquisto di “prime case” di abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9) e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse. Se l’operazione è soggetta a Iva, spetta un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. Tale credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del bonus oppure può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto o, ancora, può essere utilizzato in compensazione. Inoltre, i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di questi immobili sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. La sussistenza dei requisiti necessari deve risultare da apposita dichiarazione resa nell’atto di finanziamento o a esso allegata. Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. Attenzione: i benefici si applicano anche ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, qualora il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023. Chi ha stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 e ha pagato le relative imposte senza fruire dell’agevolazione, pur possedendone i requisiti di accesso, ha diritto a un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle dovute applicando i benefici under 36, compresa l’imposta sostitutiva sul mutuo. Per fruirne, è necessaria una dichiarazione, da rendere al notaio con atto integrativo, in cui si manifesta la volontà di avvalersi dei benefici “prima casa under 36” e si dichiara di essere in possesso dei relativi requisiti di legge. L’atto integrativo, che è esente dall’imposta di registro, può anche essere stipulato dopo il 31 dicembre 2024, ma comunque entro il termine di utilizzo del credito. Questo è fruibile esclusivamente nel 2025, con le stesse modalità previste per il credito Iva in caso di operazione soggetta a quel tributo; in caso di mancato utilizzo nel termine del 31 dicembre 2025, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso. Quando si perdono le agevolazioni Chi richiede le agevolazioni “under 36” senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni “prima casa”: - per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di 50 euro ciascuna) - per gli acquisti soggetti a Iva, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d’imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi). Rimane dovuta l’Iva con aliquota del 4%. In caso, invece, di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per: - dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto - mancato trasferimento della residenza nei termini previsti - vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno - mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi. Anche il credito d’imposta, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi).

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