Agevolazione prima casa anche per gli immobili in piani diversi

Si può applicare l’agevolazione prima casa, di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, anche quando si acquistano due immobili attigui, ed anche se si tratta di due immobili collocati su due piani diversi, purché, entro 3 anni, si proceda all’unificazione delle due unità immobiliari in una sola. Lo afferma la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 21721/2023. IL FATTO Oggetto di causa era l’acquisto di due abitazioni, collocate a due diversi piani di uno stabile in Roma, da parte di una nota attrice francese naturalizzata italiana. I fatti risalgono a prima del 2014, quando le agevolazioni prima casa si applicavano limitatamente agli immobili qualificabili “non di lusso” ai sensi del DM 2 agosto 1969; mentre, oggi, non rilevano le caratteristiche concrete dell’immobile, bensì la classificazione catastale, in quanto sono a priori escluse dal beneficio le abitazioni catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9. Sulla base della normativa vigente al tempo dei fatti, all’attrice era stata contestata la natura “di lusso” dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, in quanto la superficie utile superava i 240 mq. Lasciando da parte la questione del computo di tale superficie, ormai superata dalle norme attuali, è interessante soffermarsi, invece, sui principi enunciati dalla Suprema Corte in relazione all’applicabilità dell’agevolazione prima casa all’acquisto di unità immobiliari contigue, di cui si può valutare l’attuale validità. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE In proposito, i giudici ricordano che i benefici per l’acquisto della prima casa possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate, purché ricorrano due condizioni: la destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa; la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così “unificato” (secondo la norma vigente ratione temporis). In assenza di un’indicazione normativa del termine entro il quale realizzare tali condizioni, secondo la giurisprudenza, opera il termine di tre anni dalla registrazione (pari a quello per l’accertamento). Ai fini dell’agevolazione prima casa, è, quindi, irrilevante – afferma la Cassazione – che gli immobili (due o più) acquistati con un solo atto siano collocati su unico livello o su distinti livelli, essendo sufficiente che la relazione materiale di contiguità, adiacenza o sovrapposizione consenta – mediante l’esecuzione delle opere necessarie (ad esempio: abbattimento di muri divisori; aperture nei pavimenti; installazione di scale e/o ascensori; adeguamento degli impianti; ecc.) – il loro accorpamento in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche “di lusso”. Ai fini della spettanza dell’agevolazione nel caso di acquisto di più abitazioni finitime, poi, entro il termine triennale è necessario che le unità siano effettivamente accorpate, mentre non è indispensabile che sia operata la fusione catastale. Infatti, sebbene la variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite), possa costituire un elemento utile e rilevante in chiave probatoria ai fini del riscontro dell’accorpamento delle unità immobiliari contigue cui l’agevolazione è correlata, ciò non significa che essa sia da sola elemento sufficiente o necessario a tale prova: l’elemento rilevante è l’effettiva unificazione delle unità immobiliari finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente, fatto che deve formare oggetto di prova dal contribuente (anche con altri dati probatori). D’altronde, richiedere la fusione catastale delle unità immobiliari finitime acquistate con il beneficio, entro tre anni, si risolverebbe nel prevedere una nuova ipotesi di decadenza, in violazione del principio di stretta interpretazione delle norme agevolative. Non sembra così distante da questa posizione la circ. n. 31/2010 dell’Agenzia delle Entrate, § 2.1, dove afferma che “compete all’Ufficio locale la verifica, anche sulla base delle risultanze catastali, dell’intervenuto accorpamento degli immobili e della loro consistenza, complessivamente considerata”. Resta da chiedersi se i chiarimenti della Suprema Corte siano validi anche oggi, quando l’agevolazione prima casa è normativamente limitata alle sole abitazioni appartenenti a determinate categorie catastali. Ciò sembra, infatti, implicare un legame inevitabile con le risultanze catastali. In tal senso, sembra muoversi la Guida Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa (agg. gennaio 2023), secondo cui, con riferimento ad abitazioni contigue “l’agevolazione spetta se l’abitazione risultante presenta, dopo la fusione degli immobili, le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizioni previste”. Seguendo il ragionamento della pronuncia in commento, si potrebbe, al più, ipotizzare che, nel termine di tre anni, sia indispensabile, per evitare la decadenza, aver effettuato i lavori di materiale accorpamento delle unità, facendone risultare un immobile accatastabile in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9, seppur non ancora materialmente accatastato. In linea di massima, è l’accorpamento che è condizione per l’accatastamento, non il contrario.

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Ciò che conta è che nei successivi tre anni il proprietario provveda ad unificare i due immobili

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