Agevolazioni prima casa: i termini per la revoca decorrono dall’accatastamento

Nell’ordinanza n. 27528/2023, la Cassazione ha affermato che, in caso di acquisto di immobile in corso di costruzione con le agevolazioni prima casa, il termine triennale a disposizione dell’Agenzia delle Entrate per accertare la mancanza delle condizioni agevolative decorre dall’accatastamento. In quel momento, infatti, l’Agenzia è in condizioni di verificare in concreto le caratteristiche del bene che consentono di accedere al beneficio. Si ricorda che l’applicabilità, agli immobili in corso di costruzione, dell’agevolazione “prima casa”, di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, è normativamente riconosciuta, per gli atti imponibili a IVA, dal n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72, mentre, per gli atti soggetti a imposta di registro, pur in assenza di espressa previsione normativa, è riconosciuta sia dalla prassi (circ. n. 2/2014, § 1.3) che dalla giurisprudenza (Cass. 12 dicembre 2018 n. 32121, 10 settembre 2004 n. 18300 e 29 aprile 2009 n. 10011). L’agevolazione prima casa può applicarsi all’immobile in corso di costruzione a condizione che, una volta ultimato, esso rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (sono escluse le abitazioni “di lusso” catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9). Per questo, l’Agenzia delle Entrate (cfr. la circ. n. 38/2005 e la risposta a interpello n. 39/2021), volendo scongiurare un differimento all’infinito dei termini per accertare la sussistenza delle condizioni agevolative, ha stabilito che, in caso di acquisto di un immobile in corso di costruzione, i lavori devono, a pena di decadenza, essere ultimati entro tre anni dal momento della registrazione dell’atto di acquisto; in caso contrario, infatti, il contribuente, non ultimando i lavori, potrebbe differire all’infinito la verifica della sussistenza delle condizioni agevolative. Facendo perno su questa impostazione, l’Amministrazione finanziaria, nel caso di specie, riteneva che i termini (3 anni ex art. 76 del DPR 131/86) per l’accertamento della decadenza dall’agevolazione prima casa avessero cominciato a decorrere solo dalla scadenza del termine triennale per ultimare l’immobile. In breve, secondo l’Agenzia, essa avrebbe avuto a disposizione 6 anni (3 + 3) dalla registrazione dell’acquisto immobiliare per accertare la natura “di lusso” e, per l’effetto, revocare l’agevolazione prima casa. La Cassazione, però, non condivide questa tesi. Secondo l’insegnamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità (Cass. nn. 5180/2022 e 10011/2009), in assenza di un termine normativamente fissato per realizzare una condizione richiesta dalla legge per accedere a un beneficio, tale termine non può superare quello attribuito all’Amministrazione finanziaria per esercitare i propri controlli sulla spettanza del beneficio medesimo (fissato, nell’imposta di registro, in 3 anni dall’art. 76 comma 2 del DPR 131/86). Per quanto concerne il decorso di tale termine, posto che il caso di specie concerneva la natura “di lusso” di un immobile in corso di costruzione, ovvero la sua classificazione catastale, il dies a quo non può che essere individuato nel momento in cui l’immobile in costruzione è stato completato e risulta così consentito all’Amministrazione finanziaria accertare l’esatta natura del bene edificato (Cass. n. 32121/2018). Infatti, in base all’art. 2964 e seguenti c.c., il termine di decadenza stabilito dalla legge non può che farsi decorrere “... a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento accertativo”. Nel caso di specie, quindi, il termine triennale per l’accertamento ha cominciato a decorrere dall’accatastamento. Infatti – spiega la Corte – nel caso di specie, il sopravvenuto accatastamento rende inutile il ricorso alla “fictio iuris” introdotta dall’Agenzia delle Entrate quando fa decorrere il termine di accertamento dal triennio per la costruzione; la presenza dell’accatastamento crea una presunzione di completamento dell’immobile che rende certamente possibile la verifica delle condizioni di legge e fa scattare il termine triennale di accertamento. Dunque, il termine di 3+3 per l’accertamento della decadenza dai benefici prima casa “in costruzione” potrebbe valere, al più, in assenza dell’accatastamento medio tempore, ma non risulta applicabile nel caso di specie.

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