Atti preordinati alla trasformazione del territorio: trattamento fiscale per la cessione dei terreni

Agenzia delle Entrate - Risposta n. 76 del 27 febbraio 2020 Con la risposta n. 76 del 27 febbraio 2020, l'Agenzia delle Entrate illustra il corretto trattamento fiscale in caso di cessione di terreni in esecuzione di una convenzione urbanistica. Ai sensi del comma 2 all'art. 20 della legge n. 10 del 1977, introdotto dall'articolo 1, comma 88, della legge 27 dicembre 2017, n. 205 il trattamento tributario di cui al primo comma dello stesso articolo 20 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale ex art. 32, comma 2, del DPR n. 601 del 1973) "si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi". Tale nuova formulazione della disposizione di cui all'articolo 20 appare volta ad un ampliamento della portata applicativa della previsione agevolativa, in quanto la stessa viene di fatto estesa ad atti, compresi quelli attuativi, in precedenza non agevolati, purché gli stessi siano comunque finalizzati alla "trasformazione del territorio" e siano posti in essere sulla base di "accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici". Nel caso esaminato dall'Agenzia, la cessione dei terreni oggetto dell'intervento viene posta in essere da parte del soggetto (BETA) che aveva originariamente stipulato con il Comune la convenzione urbanistica con la quale il medesimo si impegnava alla realizzazione di un intervento di trasformazione urbana adottato con deliberazione del Consiglio Comunale. Rilevato che, come asserito nell'istanza di interpello, la predetta Sig.ra BETA risulterebbe non in possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi necessari alla realizzazione del predetto intervento, la medesima intende procedere, quindi, alla cessione dei propri diritti sull'area interessata a favore di altro soggetto (la Cooperativa Edilizia ALFA), in possesso, invece, dei prescritti requisiti. La sopra indicata cessione viene, quindi, ritenuta dalla Cooperativa istante come "atto preordinato alla trasformazione del territorio posto in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici", rientrante quindi nella previsione del cennato comma 2 dell'art. 20 della Legge n. 10 del 1977. A tal riguardo, con la risoluzione n. 80 del 2018, l'Agenzia ha fornito chiarimenti interpretativi in ordine alla disposizione introdotta dall'art. 1, comma 88, della legge n. 205/2017, precisando che la stessa deve essere comunque coordinata con il contesto normativo alla quale la medesima si riferisce (ovvero con la legge n. 10 del 1977 "Legge Buccalossi"), per cui il regime agevolativo previsto da tale disposizione non potrebbe di conseguenza essere esteso ad atti che, sebbene genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano quale oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla citata legge n. 10 del 1977; in tale sede, è stato peraltro precisato che rientrano, fra gli altri, nell'ambito di tale legge le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all'intervento edilizio e gli atti finalizzati alla redistribuzione di aree fra colottizzanti, sulla base anche delle istruzioni fornite con la Risoluzione n. 56 del 1° giugno 2015. Tanto premesso, circa il caso di specie l'Agenzia osserva che l'intervento edilizio convenzionato, senza dubbio, è riconducibile alla disciplina di cui alla legge n. 10 del 1977, così come modificata ed integrata dalle successive norme in materia edilizia. La legge n. 10 del 1977 risulta, infatti, effettivamente citata nella convenzione stipulata in data 19 settembre 2013. Posta, dunque, la riconducibilità dell'intervento codificato dalla convenzione attuativa del piano in oggetto a quelli previsti dalla citata legge n. 10 del 1977, occorre verificare se, nel caso in esame, ricorra la capacità dell'atto di trasferimento in parola a realizzare direttamente ed immediatamente la funzione di trasformazione del territorio, così come disciplinata dalla Convenzione stipulata tra il privato (proprietario dei terreni) e l'ente pubblico.. Nel merito l'Agenzia rappresenta che, con la predetta convenzione, è stata prevista espressamente l'eventualità che gli obblighi assunti con la medesima dall'originario soggetto attuatore (Sig.ra BETA) possano essere trasferiti ad altro soggetto. L'art. 17 della Convenzione stessa specifica, infatti, testualmente che "gli obblighi assunti con il presente atto sono vincolanti per i firmatari, e saranno integralmente trasferiti a qualsiasi altro soggetto mandatario o acquirente che a loro si sostituisca o loro succeda. Il soggetto attuatore, o i suoi aventi causa, si impegna pertanto ad inserire negli eventuali mandati e/o atti di trasferimento a terzi di aree edificabili a seguito dell'attuazione del Progetto, specifiche clausole mediante le quali il mandatario e/o l'acquirente assume nei confronti della Pubblica Amministrazione tutti gli obblighi derivanti dal presente atto, trasmettendo alla Pubblica Amministrazione stessa copia delle relative note di trascrizione". Tanto premesso, l'Agenzia ritiene che l'atto di trasferimento di cui trattasi può essere considerato, ai fini agevolativi in parola, come atto preordinato alla trasformazione del territorio, risultando l'eventualità del trasferimento a soggetto terzo espressamente prevista dalla originaria convenzione, sempreché vengano effettivamente rispettate le previsioni di cui all'art. 17 della convenzione (inserimento nell'atto di trasferimento di clausola mediante la quale l'acquirente assume nei confronti della Pubblica Amministrazione tutti gli obblighi derivanti dalla convenzione, che in precedenza risultavano in capo all'originario soggetto attuatore). Il trasferimento dei terreni in esame, assume, dunque, ai fini dell'agevolazione in parola, la valenza di un evento negoziale strumentale all'articolazione della trasformazione del territorio, in quanto, in mancanza dello stesso trasferimento, non sarà possibile assolvere agli obblighi di trasformazione del territorio contratti con la convenzione citata. Tale presupposto, quindi, ne fa discendere una connessione funzionale con la finalità della trasformazione del territorio, proprio in quanto l'atto di trasferimento in parola trova la propria causa nella convenzione stipulata tra l'ente territoriale ed il soggetto attuatore. In definitiva, l'Agenzia ritiene che l'atto di trasferimento in parola possa fruire dell'agevolazione prevista dall'art. 20, comma 2, della legge n. 10/1977 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali ex art. 32, comma 2, del DPR n. 601/1973), nel presupposto che lo stesso, come detto, sia riconducibile alle disposizioni di cui alla legge n. 10/1977, e sia propedeutico alla concretizzazione della finalità trasformativa del territorio.

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