L’art. 1, comma 6, della legge di Bilancio 2020 (legge n. 160/2019) ha reso strutturale l’aliquota ridotta della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato, confermandola nella misura del 10%. Chi Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, con riferimento ad unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa l’A/10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Cosa La cedolare secca consiste in un regime di tassazione opzionale, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. La scelta per la cedolare implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice dei prezzi al consumo. Per i contratti di locazione “ordinari” l’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali, si calcola applicando un’aliquota del 21% sull’ammontare del canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Per effetto di quanto previsto dalla legge di Bilancio 2020, invece, l’aliquota dei contratti di locazione a canone concordato resterà fissata al 10% per le annualità dal 2020 in poi. Come L’aliquota ridotta è applicabile ai contratti di locazione a canone concordato stipulati in base all’art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998, redatti in conformità ai contenuti e alla forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. Come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 26/E/2011 l’aliquota agevolata si applica anche ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari sulla base di apposite convenzioni nazionali. Quando Per le annualità dal 2020 in poi, l’aliquota dei contratti di locazione a canone concordato resta fissata al 10%. Calcola il risparmio Con il regime ordinario, negli affitti a canone libero la base imponibile da assoggettare ad IRPEF è rappresentata dal 95% del canone pagato dall’inquilino; negli affitti a canone concordato la base imponibile IRPEF è ulteriormente ridotta del 30% e quindi pari al 66,5% (70% del 95%) del canone di locazione. Nel caso di opzione per la cedolare secca invece l’imponibile è pari all’intero canone pattuito nel contratto, sia in caso di canone libero sia concordato. Per effetto della cedolare secca, inoltre, non risultano dovute l’imposta di registro e di bollo, ordinariamente previste per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti stessi. Risparmio % Esaminiamo il seguente esempio di calcolo riferibile a un contribuente: - titolare di un reddito annuo pari a 55.000 euro; - proprietario di un immobile concesso in locazione a canone concordato con un canone annuo di 9.000 euro. Per semplicità non si tiene conto dell’incidenza delle addizionali locali che, ove considerate, incrementerebbero ulteriormente l’incidenza dei benefici derivanti dalla scelta per il regime della cedolare secca, né degli effetti risultanti dalla rinuncia all’adeguamento ISTAT. Reddito annuo Canone di locazione Scaglione di reddito Imponibile IRPEF (66,5%) Regime ordinario Cedolare secca 10% Risparmio cedolare % di risparmio Modello Redditi/730 55.000 9.000 38% 5.985 2.274,30 900 1.374,30 60% Imposta di registro 126 0 126 euro/anno 100% Imposta di bollo 32 0 32 euro una tantum 100% TOTALE 2.432,30 900 1.532,30 63%