Cessione di fabbricato nel leasing: la base imponibile IVA

Con la risposta n. 405 del 31 luglio 2023, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla modalità di determinazione della base imponibile IVA della cessione di un fabbricato in seno ad un rapporto di leasing. IL QUESITO La fattispecie esaminata riguarda un contratto di leasing finanziario stipulato il 13 dicembre 2012 dalla società istante, avente ad oggetto un impianto di produzione, distrutto a seguito di un incendio avvenuto prima della naturale scadenza del contratto di leasing. Secondo le clausole contrattuali, tale evento ha comportato la risoluzione anticipata del contratto di leasing e l'obbligo della società istante utilizzatrice di acquistare il rudere residuato dall'incendio a fronte del pagamento di una somma di denaro a favore della società di leasing. LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE Ai fini IVA, i canoni di leasing immobiliare sono assimilati e, dunque, assoggettati ad IVA secondo le stesse regole previste per le locazioni di immobili. Diversamente, gli importi versati dall'utilizzatore a titolo di riscatto finale del bene sono soggetti alle regole IVA previste per le cessioni di immobili (cfr. circolare 18/E/2013, par. 3.5). Nel caso di specie, il contratto prevede espressamente che "l'Utilizzatore avrà l'obbligo di rendersi acquirente del terreno, del rudere e di ogni altro diritto relativo ad un prezzo imponibile pari all'indennizzo di cui alla successiva clausola 23". Inoltre, "In ogni ipotesi di ... perimento o di perdita dell'immobile, al Concedente resteranno acquisiti per l'intero loro ammontare il canone regolato alla firma, i canoni periodici già in precedenza pagati ed ogni altra somma a qualsiasi titolo corrisposta; l'Utilizzatore avrà l'obbligo di corrispondere immediatamente tutto quanto dovuto per canoni scaduti e non pagati, interessi convenzionali, di mora, commissioni, spese e quant'altro già maturato alla data di risoluzione del contratto". Infine, "se l'indennizzo non è diversamente determinato nel suo ammontare, esso deve essere quantificato come la somma di tutti i canoni non ancora scaduti alla data di risoluzione del contratto e del prezzo di eventuale acquisto finale". Orbene, dalla disamina delle clausole contrattuali si può desumere che la somma da erogare alla società di leasing concedente, a seguito della risoluzione anticipata del contratto, non costituisce il ristoro del danno derivante dall'incendio che ha coinvolto l'impianto oggetto del contratto di leasing, bensì il prezzo da saldare per il passaggio di proprietà del bene medesimo. Detto passaggio di proprietà dell'immobile costituisce, dunque, un elemento significativo che depone a favore della qualificazione della somma in questione come corrispettivo. Ad avviso dell'Amministrazione finanziaria, depone, altresì, a favore di tale qualificazione il criterio contrattuale di determinazione dell'ammontare di detta somma, in base al quale detto ammontare è costituito dalla somma di tutti i canoni non ancora scaduti alla data di risoluzione anticipata del contratto e del maxicanone finale. Pertanto, il trasferimento del rudere di cui trattasi alla società istante costituisce una cessione da assoggettare ad IVA secondo le regole previste per le cessioni di immobili. In proposito, si fa presente che se, come asserito dalla società istante, all'atto del trasferimento il rudere sia effettivamente inquadrabile come collabente nella categoria catastale F/2, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, la cessione dovrà essere assoggettata ad IVA con applicazione dell'aliquota nella misura ordinaria. La base imponibile di detta cessione non potrà essere decurtata, ai sensi dell'art. 15, comma 1, numero 1) del D.P.R. 633 del 1972, dell'ammontare relativo al rimborso assicurativo che, secondo quanto asserito dalla società istante, sarà veicolato direttamente dalla Compagnia assicuratrice alla Società di Leasing. Ciò in quanto detto ammontare sarà corrisposto alla società di leasing a compensazione in tutto o in parte dell'importo (rectius, corrispettivo) dovuto a quest'ultima a seguito della risoluzione anticipata del contratto di leasing.

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