Cessioni di alloggi “sociali” al Comune: IVA al 10%

Con la risposta n. 60 del 6 marzo 2024 l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale, agli effetti dell'Iva e dell'imposta di registro, applicabile alla operazioni di cessione, di determinati alloggi definiti "sociali", effettuate nei confronti di un Comune e alle operazioni di locazioni dei medesimi alloggi rese dallo stesso Comune. L'articolo 40 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 prevede che «Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette all'imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni tra soggetti partecipanti a un gruppo IVA, le cessioni e le prestazioni per le quali l'imposta non è dovuta a norma degli articoli da 7 a 7septies del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al comma 6 dell'articolo 21 del medesimo decreto [...]. La disposizione del periodo precedente non si applica alle operazioni esenti ai sensi dei numeri 8), 8-bis) [...] del primo comma dell'articolo 10 del citato decreto n. 633 del 1972 e alle locazioni di immobili esenti ai sensi del secondo comma del medesimo articolo 10 [...]» (principio c.d. di "alternatività IVA/registro"). In virtù di tale principio, per le cessioni di beni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di registro si applica in misura fissa, salve le deroghe espresse. Al riguardo, si osserva che, ai fini Iva, l'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del richiamato d.P.R. n. 633/1972 dispone l'esenzione dall'imposta, tra l'altro, per «le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, [...], per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione». Detta disposizione stabilisce, tra l'altro, per le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad "alloggi sociali" un regime naturale e ordinario di esenzione dall'Iva, con la possibilità per il cedente di manifestare espressamente l'opzione per l'imposizione nell'atto di cessione. In relazione all'aliquota applicabile, il numero 21) della Tabella A, parte seconda, allegata al citato d.P.R. n. 633/1972, prevede l'applicazione dell'aliquota nella misura agevolata del 4 per cento per le cessioni di «case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro [...]. In caso di dichiarazione mendace nell'atto dell'acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell'atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota». La Nota II-bis in argomento prevede la sussistenza di determinate condizioni che si riferiscono all'acquirente persona fisica, quali, tra l'altro, la condizione collegata alla residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile o all'eventuale attività svolta secondo quanto previsto alla lettera a), ovvero alla "pre possidenza" in capo all'acquirente unitamente al coniuge, di cui alle lettere b) e c). Ne consegue che l'aliquota agevolata di cui al n. 21) non può applicarsi nel caso di acquirente non persona fisica. Alle predette cessioni, in quanto fabbricati abitativi non di lusso, si applica l'Iva nella misura del 10 per cento ai sensi del numero 127-undecies), della Tabella A, parte terza, allegata al d.P.R. n. 633/1972, che contempla le «case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, [...], ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, qualora non ricorrano le condizioni richiamate nel numero 21 della parte seconda della presente tabella». In tale ipotesi, in virtù del richiamato principio di alternatività Iva/registro, le imposte di registro, ipotecaria e catastale restano dovute in misura fissa di euro 200 ciascuna. Locazione Da ultimo, l'Amministrazione finanziaria fornisce chiarimenti in ordine al trattamento fiscale da riservare all'attività di locazione, in particolare, con riferimento alla possibilità di detrarre l'Iva assolta sugli acquisti effettuati nell'espletamento della medesima attività, nell'ipotesi in cui il Comune intenda optare per l'imponibilità delle operazioni di locazione a fronte del pagamento dei relativi canoni. Orbene, il numero 8) del citato articolo 10 del d.P.R. n. 633/1972 stabilisce l'esenzione dall'Iva per le «locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, [...] di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, [...], di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008, [...];». In caso di opzione, si applica l'Iva nella misura agevolata del 10 per cento ai sensi del numero 127-duodevicies) della Tabella A, parte terza, che contempla le «locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008,». In tema di detrazione, l'articolo 19 del citato d.P.R. n. 633/1972, (rubricato "Detrazione") dispone che: - «Per la determinazione dell'imposta dovuta a norma del primo comma dell'articolo 17 o dell'eccedenza di cui al secondo comma dell'articolo 30, è detraibile dall'ammontare dell'imposta relativa alle operazioni effettuate, quello dell'imposta assolta o dovuta dal soggetto passivo o a lui addebitata a titolo di rivalsa in relazione ai beni ed ai servizi importati o acquistati nell'esercizio di impresa, arte o professione. Il diritto alla detrazione dell'imposta relativa ai beni e servizi acquistati o importati sorge nel momento in cui l'imposta diviene esigibile ed è esercitata al più tardi con la dichiarazione relativa all'anno in cui il diritto alla detrazione è sorto ed alle condizioni esistenti al momento della nascita del diritto medesimo»(primo comma); - «Non è detraibile l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di beni e servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all'imposta, salvo il disposto dell'articolo 19-bis 2. [...]» (secondo comma). L'articolo 19-bis1 (rubricato "Esclusione o riduzione della detrazione"), stabilisce limitazioni alla detrazione per alcune tipologie di beni e servizi in deroga al disposto dell'articolo 19. In particolare, alla lettera i) stabilisce che «non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell'articolo 10 che comportano la riduzione percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19 bis». Al riguardo, la circolare n. 12/E del 2007 ha chiarito che dall'ambito dell'esenzione di cui al citato articolo 10, n. 8) «devono ritenersi escluse, tuttavia, in conformità a quanto espressamente stabilito dalla normativa comunitaria [Dir. 2006/112/CE del 28 novembre 2006, articolo 135, punto 2, lett. a), rifusione della VI direttiva CEE 17 maggio 1977, n. 388, articolo 13. B, b], le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero, individuato secondo le definizioni degli ordinamenti interni dei singoli Stati membri. Questa Agenzia si è già espressa in tal senso con la risoluzione n. 117 del 10 agosto 2004, con la quale ha chiarito che l'attività di locazione immobili ad uso turistico può essere qualificata come attività di prestazione di alloggio nel settore alberghiero se sia qualificabile tale sulla base della normativa di settore». Successivamente, con risoluzione n. 18/E del 2012, è stato precisato che «gli immobili abitativi utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanza, affitto camere, etc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere della classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell'indetraibilità di cui all'art. 19-bis1, lett. i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Tali principi risultano peraltro già desumibili dalla menzionata circolare n. 12 del 2007, par. 9) e dalla risoluzione 10 agosto n. 117/E, nelle quali si è affermato che gli immobili abitativi, quando sono destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA». Nel caso di specie, poiché il Comune svolge una mera attività di locazione di "alloggi sociali", non utilizzati nell'ambito di un'attività ricettiva, non opera la deroga e l'esercizio del diritto alla detrazione risulta precluso ai sensi dell'articolo 19-bis1) richiamato. Relativamente agli acquisti di altri beni e servizi, effettuati per l'attività di locazione degli "alloggi sociali", si ricorda che l'articolo 19-ter del citato d.P.R. n. 633 dispone, per gli enti che non svolgono in via prevalente attività commerciale, che «è ammessa in detrazione, a norma degli articoli precedenti e con le limitazioni, riduzioni e rettifiche ivi previste, soltanto l'imposta relativa agli acquisti e alle importazioni fatti nell'esercizio di attività commerciali o agricole. La detrazione spetta a condizione che l'attività commerciale o agricola sia gestita con contabilità separata da quella relativa alla attività principale [...]».

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