Detrazioni interventi di ristrutturazione da parte di una cooperativa a proprietà indivisa: precisazioni dal Fisco

Agenzia delle Entrate - Risposta n. 215 del 14 luglio 2020 In relazione ai lavori di ristrutturazione da realizzare da parte di una cooperativa a proprietà indivisa, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 215 del 14 luglio 2020, ha fornito risposte ai quesiti con riferimento alla possibilità di beneficiare della detrazione dall'IRPEF per lavori di ristrutturazione prevista dall'articolo 16-bis del TUIR sia da parte dei soci, che degli aspiranti soci. In particolare, ha fornito chiarimenti sui seguenti argomenti: trasferimento della detrazione; requisiti soggettivi; modalità di pagamento; familiare convivente; realizzazione nuovi appartamenti; suddivisione tipologia di lavori; box auto; bonus mobili; acquisto di beni. L'articolo 16-bis comma 1, del TUIR stabilisce che: "Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unita' immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi: a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile; b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 effettuati sulle singole unita' immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze; c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorche' non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, sempreche' sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della presente disposizione; d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprieta' comune; (...) L'articolo 16-bis, comma 3, del TUIR nella formulazione attualmente vigente, prevede che: "La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere e) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro" (96.000 euro fino al 31/12/2018). In particolare, la lettera c) dell'articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 definisce "interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; la lettera d) dell'articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 definisce: "interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente. Tra i beneficiari delle detrazioni previste dall'articolo 16-bis rientrano anche i soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori) previo consenso scritto della cooperativa che possiede. Trasferimento della detrazione L'articolo 16-bis del Tuir prevede che, in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. Pertanto, in caso di cessione dell'immobile oggetto di interventi per i quali il cedente stava fruendo della detrazione, la stessa rimane in capo a quest'ultimo solamente nel caso in cui sia espressamente previsto nell'atto di compravendita, in caso contrario la detrazione passa all'acquirente. La circolare n. 7/E del 2017 ha precisato, invece, che in mancanza di tale specifico accordo nell'atto di trasferimento dell'immobile, la conservazione in capo al venditore, delle detrazioni non utilizzate, può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l'accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Fermo restando che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell'accordo successivamente formalizzato. La stessa Agenzia delle Entrate ha poi più volte ribadito, nella circolare del Ministero delle finanze 24 febbraio 1998 n. 57 prima e nella circolare 1° giugno 2012 n. 19/E dopo, che, nonostante il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell'immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale la donazione; lo stesso anche nel caso di permuta poiché, in base all'articolo 1555 del codice civile, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili. La circolare 31 maggio 2019 n. 13/E stabilisce che la detrazione spetta ai soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi, e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l'immobile, anche ai soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori). Questi ultimi possono fruire della detrazione dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione. In materia di trasferimento della detrazione i vari documenti di prassi hanno stabilito che la variazione della titolarità dell'immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il trasferimento della detrazione medesima. Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l'immobile al 31 dicembre di quell'anno (Circolare 12 maggio 2000 n. 95/E, risposta 2.1.14), Ciò non accade nell'ipotesi in cui la detrazione spetti al detentore dell'immobile (ad esempio, l'inquilino o il comodatario) in quanto lo stesso ha diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa. Nel caso di spese sostenute dall'inquilino o dal comodatario (soggetti non proprietari che detengono l'immobile) le detrazioni continueranno ad essere fruite da tali soggetti anche se il rapporto di locazione o comodato termina prima che sia trascorso il termine decennale di fruizione delle detrazioni. In presenza di cessione di quota, l'ex socio non potrà cedere il diritto alla detrazione mediante scrittura privata tra le parti, ma potrà continuerà ad usufruire del diritto alla detrazione sulle spese di ristrutturazione sostenute per le rate residue. Non può, quindi, applicarsi quanto stabilito per il trasferimento della detrazione in caso di vendita dell'immobile. Requisiti soggettivi È possibile che il soggetto persona fisica che non ha ancora acquisito lo status di socio della cooperativa (purchè vi sia già stato il gradimento dell'organo amministrativo e sia stato immesso nella detenzione dell'immobile) possa essere titolare delle detrazioni relative alle spese di recupero del patrimonio edilizio da lui sostenute, in qualità di detentore dell'immobile. Modalità di pagamento Per quanto riguarda le modalità di pagamento delle spese, l'Agenzia ritiene che per le spese sostenute sulle parti comuni, gli adempimenti possono essere posti in essere dalla società cooperativa, in applicazione delle istruzioni e dei chiarimenti forniti in caso di realizzazione di opere sulle parti comuni degli edifici in condominio. In particolare, la detrazione compete al socio con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico da parte della cooperativa e nei limiti delle quote imputate al singolo socio su base millesimale (ed entro il limite previsto per ogni singolo appartamento) e da questo effettivamente versate alla cooperativa entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui è stato effettuato il bonifico da parte della cooperativa medesima. Per gli interventi sulle singole unità immobiliari, invece, il soggetto tenuto ad eseguire gli adempimenti sarà il socio, seguendo le istruzioni ed i chiarimenti forniti dai vari documenti di prassi per i soggetti detentori dell'immobile. Familiare convivente La detrazione spetta al familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento. Ai fini della spettanza della detrazione lo status di convivente deve risultare alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all'avvio dei lavori. Non è, tuttavia, necessario che la convivenza sussista per l'intero periodo di fruizione della detrazione. Non è richiesto che l'immobile oggetto dell'intervento sia adibito ad abitazione principale del proprietario o del familiare convivente. Si precisa, però, che l'immobile deve risultare a disposizione. La detrazione non compete, quindi, per le spese sostenute dal familiare convivente e riferite ad immobili locati o a disposizione di altri familiari. Realizzazione nuovi appartamenti Così come chiaramente previsto dall'articolo 16-bis, comma 3 ai fini della possibilità di fruizione della detrazione prevista, gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c) e d) del D.P.R. n. 380 del 2001, devono riguardare l'intero fabbricato. Quindi, con riferimento al caso di specie, l'intero complesso di proprietà della cooperativa, e non solo gli appartamenti soggetti a cambio di destinazione d'uso, dovranno essere oggetto degli interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Ai fini della fruizione della detrazione dovranno, ovviamente, essere rispettate anche le altre condizioni, ossia: l'intervento deve essere eseguito dalla cooperativa edilizia e l'assegnazione o alienazione dovrà essere fatta entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori. Suddivisione tipologia di lavori Ai fini del calcolo della detrazione prevista dall'articolo 16-bis, comma 3 relativo agli acquirenti degli immobili che saranno ceduti sarà necessaria una distinta fatturazione relativa ai lavori inerenti tali immobili, ovvero una separata contabilità di cantiere, o un'attestazione rilasciata dall'impresa di costruzione che indichi secondo criteri oggettivi gli importi relativi a ciascuna tipologia di intervento. Il contribuente ha, quindi, l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. Qualora siano effettuati interventi di ristrutturazione edilizia ex articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico dell'Edilizia nell'ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell'edificio preesistente; conseguentemente, nell'ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l'intervento si considera, nel suo complesso, una "nuova costruzione". Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l'ampliamento configura, comunque, una "nuova costruzione". Box auto Con riferimento alla realizzazione da parte della cooperativa dei box auto o posti auto pertinenziali alle unità abitative date in godimento ai soci cooperativa, si osserva che con vari documenti di prassi il riferimento normativo al termine "realizzazione" di autorimesse o posti auto è stato sempre inteso come esecuzione di un intervento "ex novo"; in particolare si tratta dell'unica fattispecie in cui le spese sostenute per interventi di nuova costruzione assumono rilevanza ai fini dell'agevolazione. Ai fini della detrazione, inoltre, è necessario, tra l'altro, che sussista un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, o, se il parcheggio è in corso di costruzione, vi sia l'obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un'abitazione. E' necessario, inoltre, che l'impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori in quanto questi ultimi non sono agevolabili. Con riferimento alla fattispecie in esame relativa all'assegnazione di alloggi e di box auto pertinenziali da parte di cooperative edilizie di abitazione, l'Agenzia fa presente che con la risoluzione 7 luglio 2008 n. 282 (e, da ultimo, con la circolare n. 13/E del 2019) è stato precisato che: "I soci delle cooperative edilizie possano essere ammessi a beneficiare della detrazione d'imposta (...) per gli acconti pagati con bonifico, in relazione al costo di costruzione del box pertinenziale, già dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione anche se questo non è sottoposto a registrazione". Bonus mobili Per quanto riguarda il c.d. "bonus mobili", l'Agenzia ritiene che la detrazione sulle spese di acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzate all'arredo dell'immobile oggetto di recupero edilizio introdotta dall'articolo 16, comma 2, del DL 63/2013 sia fruibile dal socio della cooperativa indivisa assegnatario dell'immobile oggetto degli interventi edilizi, in qualità di detentore dello stesso immobile. La circolare n. 13/E del 2019 chiarisce che per beneficiare del bonus mobili è necessario che l'intervento sull'abitazione sia riconducibile almeno alla manutenzione straordinaria. Inoltre, la circolare 23 aprile 2010 n. 21/E, risposta 2.5 ha precisato che la detrazione spetta solo al contribuente che si avvale della detrazione per le spese di intervento di recupero del patrimonio edilizio. Pertanto, nell'ipotesi in cui le spese per la ristrutturazione edilizia siano state sostenute da uno dei coniugi e le spese per l'arredo della medesima abitazione dall'altro, la detrazione per l'acquisto dei mobili non spetta a nessuno dei due coniugi. Acquisto di beni Secondo quanto stabilito dalla circolare 15/E del 2018, i beni finiti, ad esclusione delle materie prime e semilavorate, necessari per la realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (individuati dall'articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. n. 380/2001) eseguiti su qualsiasi tipologia di immobile, sono soggetti ad IVA con applicazione dell'aliquota del 10 per cento senza altre particolari condizioni, vale a dire anche se acquistati direttamente dal committente dei lavori ed a prescindere dalla circostanza che il valore del bene fornito sia prevalente rispetto a quello della prestazione di servizi. Ciò significa che, per tale tipologia di lavori effettuati sulle singole unità abitative, l'aliquota agevolata si applica anche se l'acquisto è effettuato direttamente dal socio assegnatario dell'immobile.

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Detrazioni interventi di ristrutturazione da parte di una cooperativa a proprietà indivisa: precisazioni dal Fisco

In presenza di cessione di quota, l'ex socio non potrà cedere il diritto alla detrazione mediante scrittura privata tra le parti, ma potrà continuerà ad usufruire del diritto alla detrazione sulle spese di ristrutturazione sostenute per le rate residue

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