Come previsto dalla legge di Bilancio 2019, per l’imprenditore individuale che - alla data del 31 ottobre 2018 - possiede beni immobili strumentali, venerdì 31 maggio scade il termine per optare per l'esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell'impresa, con effetto dal 1° gennaio 2019. Quali beni possono essere estromessi L’estromissione riguarda tanto l’immobile strumentale per destinazione che quello strumentale per natura, posseduto al 31 ottobre 2018. Gli immobili strumentali per natura sono tali se catastalmente classificati nelle categorie B, C, D, E ed A10, indipendentemente dalla circostanza dell’utilizzo diretto degli stessi. Per i beni strumentali per destinazione, invece, non è decisiva la classificazione catastale del bene, ma l’utilizzo diretto ed esclusivo dello stesso nello svolgimento dell’attività aziendale. In caso di immobile utilizzato promiscuamente, a fini personali e aziendali, esclusa la ricorrenza della condizione di immobile strumentale per destinazione, l’estromissione dovrebbe essere ammessa se il bene è qualificabile come strumentale per natura. Non è, inoltre, possibile estromettere l’immobile dell’unica azienda concessa in affitto, poiché in tal caso difetterebbe la condizione di imprenditore. Al fine di individuare i beni interessati, la normativa (legge n. 413/1991) prevede che, a partire dal 1° gennaio 1992, gli immobili si considerano relativi all’impresa solo se contabilizzati nei registri (libro inventario o beni ammortizzabili o registro acquisti). Per gli immobili acquistati ante 1992, va evidenziato che la risoluzione del Ministero delle Finanze n. 3/330 del 3 febbraio 1989 identifica gli immobili strumentali per natura ossia gli immobili classificati nelle categorie catastali A/10 (uffici e studi privati), B, C, D ed E. Come versare l’imposta sostitutiva La possibilità di escludere i fabbricati strumentali dal patrimonio dell’impresa avviene tramite il pagamento di una imposta sostitutiva dell'IRPEF e dell'IRAP nella misura dell'8% della differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. La legge di Bilancio 2019 chiarisce i criteri di determinazione del valore normale, necessario per la determinazione della base imponibile. Per gli immobili, su richiesta della società e nel rispetto delle condizioni prescritte, il valore normale può essere determinato in misura pari a quello risultante dall’applicazione all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, dei moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dalle norme in tema di imposta di registro. Si tratta in particolare dei moltiplicatori contemplati del Testo Unico in materia di imposta di registro (art. 52, comma 4, primo periodo, D.P.R. n. 131/1986). Applicando tale disposizione, i moltiplicatori da applicare sono i seguenti: 100 per le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A, B e C 50 per le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali A/10 e D 34 per le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/1 ed E 75 per i terreni, esclusi quelli per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria Per quanto riguarda il versamento dell’imposta sostitutiva, essa avviene in due rate: - la prima, che comporta il versamento del 60% dell’imposta sostitutiva, entro il 30 novembre 2019; - la seconda entro il 16 giugno 2020, secondo le norme generali sui versamenti (di cui al D.Lgs. n. 241/1997). Per quanto riguarda la riscossione, i rimborsi ed il contenzioso si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Come effettuare l’opzione entro il 31 maggio L’opzione per fruire dell’agevolazione deve essere effettuata entro il 31 maggio 2019 ed ha effetto dal periodo d’imposta in corso alla data del 1° gennaio 2019. La normativa vigente (art. 1, D.P.R. n. 442/1997), nel disciplinare le modalità di esercizio delle opzioni e delle revoche di regimi di determinazione dell’imposta o di regimi contabili, attribuisce rilevanza al comportamento concludente del contribuente. Anche per l’esercizio dell’opzione assumono rilevanza gli adempimenti dell’imprenditore che presuppongano la volontà di escludere i beni immobili strumentali per destinazione dal patrimonio dell’impresa, fermo restando il perfezionamento dell’opzione con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi. Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 26/E/2016, può considerarsi, ad esempio, comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili: - la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure, - sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata). L’Agenzia delle Entrate ricorda che l'esercizio dell'opzione per l'estromissione dei beni deve ritenersi perfezionato con l'indicazione in dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva. Pertanto, l'omesso, insufficiente e/o tardivo versamento della relativa imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento dell'estromissione. In tal caso, l'imposta sostitutiva non versata è iscritta a ruolo (art. 10 e seguenti, D.P.R. n. 602/1973), ferma restando la possibilità per il contribuente di avvalersi delle disposizioni contenute in materia di ravvedimento operoso.