Fabbricati collabenti, rurali strumentali e conduzione associata di terreni: come applicare l’IMU

Il Ministero dell’Economia ha pubblicato la risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023 con cui sono stati forniti chiarimenti in merito all’applicabilità dell’imposta municipale propria (IMU) ai fabbricati collabenti (categoria catastale F/2), ai fabbricati rurali strumentali e alla conduzione associata di terreni. Fabbricati collabenti I fabbricati collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita. In particolare, sono classificati nella categoria catastale F/2, trattandosi di immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante. La principale ragione dell’iscrizione negli archivi catastali di questa specifica categoria – priva di rendita – è connessa alle ragioni civilistiche dell’esatta individuazione dei cespiti (e dell’intestatario) al momento di un trasferimento di diritti reali anche per oggetti immobiliari che non producono reddito, individuazione che non può prescindere da quanto risulta al catasto, come previsto dalla disciplina dell’IMU. Quindi, sulla base della lettura dell’art. 1, comma 741, lett. a) della legge n. 160 del 2019 il quale stabilisce che per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato, è possibile pervenire alle seguenti conclusioni: - i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione; - i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. In merito, giova evidenziare che anche la giurisprudenza di legittimità è dello stesso avviso. Ed invero, nella massima tratta dalla sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 riguardante l’ICI (ma le medesime osservazioni possono essere mutuate anche per l’IMU) si legge che il “fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”. Questo orientamento è stato inoltre ribadito dal medesimo Giudice sia nella sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019, sia nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020, in cui, proprio in merito all’IMU, è stato ribadito che è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell'I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (in tema di I.C.I.: Cass., Sez. 5, 28 marzo 2019, n. 8620). Fabbricati rurali strumentali La Corte di Cassazione con la sentenza 24 agosto 2021, n. 23386, tra le altre, ha ribadito l’orientamento ormai consolidato, secondo la quale l'identificazione della ruralità dei fabbricati oggetto del beneficio fiscale si correla esclusivamente al dato catastale, anche dopo la nuova procedura di annotazione negli atti catastali, prevista dall’art. 13, comma 14-bis, del D. L. n. 201 del 2011 per il riconoscimento del requisito di ruralità per gli immobili strumentali. Quest’ultima disposizione, secondo i giudici di legittimità, rafforza l'orientamento esegetico già adottato dalle SS. UU. nel 20091 , in quanto disciplina le modalità (di variazione-annotazione) attraverso le quali è possibile pervenire alla classificazione della ruralità dei fabbricati sulla base di una procedura ad hoc che non avrebbe avuto ragion d'essere qualora la natura esonerativa della ruralità fosse dipesa dal solo fatto di essere gli immobili concretamente strumentali all'attività agricola, a prescindere dalla loro classificazione catastale conforme. Il Dipartimento delle finanze ha avuto già modo di chiarire tale orientamento nei rilievi pubblicati nel proprio sito istituzionale , in cui, a pag. 14 e seguente, si legge che “Rilievo (g) Si osserva che la disposizione regolamentare in disamina, nella parte in cui si riferisce alla necessaria esistenza in capo al “possessore/conduttore dell’immobile”, di un reddito da lavoro derivante dallo svolgimento di attività agricola e dei requisiti di imprenditore agricolo professionale deve ritenersi in contrasto con l’art. 1, comma 750, della legge 27 dicembre 1019, n. 160. Detto comma individua la nozione di fabbricati rurali ad uso strumentale rinviando unicamente al disposto di cui al comma 3-bis dell’art. 9, in materia di ruralità ai fini fiscali, cui pertanto occorre fare esclusivo riferimento al fine di delimitare il campo di applicazione dell’agevolazione tributaria di cui trattasi. La sussistenza di detto carattere è attestata, in particolare, dal classamento nella categoria catastale D/10 o dall’apposizione della relativa specifica annotazione. Tali considerazioni valgono a destituire di ogni fondamento, ai fini della sussistenza del carattere di ruralità, anche la richiesta da parte dei comuni di specifica documentazione attestante lo svolgimento dell’attività agricola. A questo proposito, il MEF ricorda che, pure, quanto deciso dalla Corte di Cassazione nella sentenza 24 marzo 2010, n. 7102 laddove ha affermato che “qualora un “fabbricato” sia stato catastalmente classificato come “rurale” resta precluso ogni accertamento, in funzione della pretesa assoggettabilità ad ICI del fabbricato medesimo, che non sia connesso ad una specifica impugnazione della classificazione catastale riconosciuta nei riguardi dell’amministrazione competente. Alla stessa stregua va considerata anche la pretesa del comune di non ritenere il comodato titolo idoneo a dimostrare la sussistenza del requisito di ruralità, atteso che, per il riconoscimento della ruralità del fabbricato, è dirimente la sola risultanza catastale. Conduzione associata di terreni Nel quesito viene, infine, affrontata la problematica della conduzione associata di terreni, in riferimento alla quale viene evidenziata la circostanza che negli ultimi anni si stanno diffondendo sempre di più forme di conduzione del genere da parte degli imprenditori agricoli per rispondere alla crescente richiesta qualitativa e quantitativa di prodotti agricoli. Il contratto di rete e il contratto di compartecipazione agraria concretizzano – proprio in ragione della struttura e della finalità che il legislatore ha voluto riconoscere agli stessi – forme di conduzione associata dei terreni agricoli, che, per la loro stessa natura, comportano una gestione condivisa dei terreni in argomento, pena lo snaturamento del contratto stesso. Il Mef quindi evidenzia che se vengono rispettati tutti i requisiti che caratterizzano tali contratti di tipo associativo, non può ritenersi che venga meno il requisito oggettivo della conduzione che legittima l’applicazione del regime di favore di cui al comma 758 dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019.

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