Fondo d’investimento estero con immobili situati in Italia: attività di assistenza in opportunità di acquisizione e cessione senza IVA

Con la risposta a interpello n. 65 del 20 febbraio 2019 l’Agenzia delle Entrate ha fornito precisazioni in relazione all’assoggettabilità ad IVA di prestazioni rese nei confronti di un fondo d’investimento estero con immobili situati in Italia, gestito da una società estera. IL QUESITO Il caso oggetto di analisi riguarda nello specifico una società Alfa che svolge una serie di servizi che sono collegati a un fondo comune di investimento estero. Il fondo è gestito da una società Gamma avente sede legale in uno Stato membro UE e identificata in Italia ai fini IVA. I servizi forniti dalla società Alfa riguardano nello specifico immobili, situati all’interno del territorio dello Stato italiano, di appartenenza del Fondo. I servizi che la società intende svolgere consistono in particolare nelle attività di seguito elencate: a) prestazione di assistenza alla società di gestione del fondo (Gamma) con riferimento alle opportunità di acquisizione/cessione di beni immobili (a titolo esemplificativo: redazione di un memorandum con descrizione delle potenziali operazioni; predisposizione di relazioni su elementi comparabili di mercato relativi alla possibile acquisizione/cessione; raccolta e predisposizione della documentazione necessaria per la potenziale acquisizione/cessione; monitoraggio dell’attività di due diligence legale, tecnica, fiscale, contabile; assistenza nella fase di negoziazione di offerte vincolanti, contratti e acquisti/trasferimenti, insieme ai consulenti esterni); b) prestazione di assistenza nella stesura e attuazione del piano industriale (ad esempio: assistenza alla società di gestione Gamma in fase di valutazione e selezione dei conduttori; mantenimento dei rapporti con i conduttori; assistenza alla società di gestione Gamma in fase di redazione/modifica dei contratti di locazione temporanei ovvero degli accordi di comodato gratuiti nuovi oppure in corso); c) prestazione di assistenza nella gestione del contenzioso e del precontenzioso (a titolo esemplificativo: monitoraggio dei procedimenti che concernono il Portafoglio e report alla società di gestione Gamma; identificazione di un elenco di consulenti legali in grado di assistere la società di gestione relativamente ai vari procedimenti in corso); d) coordinamento della valutazione periodica del Portafoglio; e) assistenza in relazione alla gestione corrente del Portafoglio (ad esempio: presenziare nelle assemblee generali e alle riunioni condominiali e supercondominiali; fornire consulenza alla Società di Gestione nella redazione di documenti/accordi relativi alla gestione ordinaria e/o al funzionamento degli immobili del Portafoglio, come contratti per fornitura di energia, servizi di pulizia). Tanto considerato, all’Agenzia sono stati chiesti chiarimenti in merito alla rilevanza, ai fini IVA, dei servizi resi precedentemente citati, posto che il decreto IVA stabilisce che: - debbano essere considerati ai fini IVA i servizi riferibili a immobili ubicati nel territorio dello Stato italiano; - non rilevino ai fini dell’imposta sul valore aggiunto i servizi che sono connessi alla gestione di un portafoglio immobiliare. LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE L’Agenzia delle Entrate ha specificato che, relativamente ai servizi resi dalla società consistenti nell’assistenza in opportunità di acquisizione e cessione di immobili, non va applicata l’IVA. Non si tratta di servizi territorialmente rilevanti ai fini dell’imposta, in quanto non hanno ad oggetto beni immobili situati nel territorio dello Stato italiano (ai sensi dell’art. 7-quater del decreto IVA, invero, “si considerano effettuate nel territorio dello Stato: a) le prestazioni di servizi relative a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia, la fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggio, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili e le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari, quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato”), bensì si tratta di servizi riconducibili alla gestione del portafoglio di investimenti immobiliari. I servizi in questione, infatti, sono unicamente funzionali al processo di investimento in beni immobili da parte del soggetto che gestisce il fondo. Per espressa previsione del paragrafo 3, lettera g), dell’art. 31-bis del regolamento d’esecuzione UE n. 282/2011, non può rientrare tra i servizi inerenti ai beni immobili il servizio di gestione del portafoglio di investimenti immobiliari. Con riferimento alle rimanenti tipologie di servizi, ossia: - prestazione di assistenza nella stesura e attuazione del piano industriale; - prestazione di assistenza nella gestione del contenzioso e del precontenzioso; - coordinamento della valutazione periodica del Portafoglio; - assistenza in relazione alla gestione corrente del Portafoglio; l’Agenzia ha avuto modo di specificare che si tratta di servizi che consistono nell’amministrazione e gestione degli immobili in portafoglio, ubicati nel territorio dello Stato italiano e che, in ragione di ciò, su tali servizi deve essere applicata l’IVA.

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