Immobile inagibile: riduzione IMU senza nuove richieste se la situazione è già nota al Comune

Con l’ordinanza n. 19665 depositata l'11 luglio 2023, la Corte di Cassazione ha reso alcuni chiarimenti in merito alla riduzione ICI/IMU per i fabbricati inagibili o inabitabili. Si richiama anzitutto che, analogamente alla disciplina previgente, in base alla quale è stata resa l’ordinanza, l’art. 1 comma 747 lett. b) della L. 160/2019 dispone la riduzione al 50% della base imponibile ai fini IMU per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati (limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni). Devono considerarsi “inagibili o inabitabili” i fabbricati interessati da un degrado fisico sopravvenuto o da un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (in tal senso, tra le altre, Cass. 24 febbraio 2023 n. 5804; conformi anche le istruzioni alla dichiarazione IMU ex DM 29 luglio 2022, p. 7). Il citato comma 747 lett. b) precisa peraltro che, ai fini dell’applicazione della riduzione, i Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. La disposizione prevede che l’inagibilità o l’inabitabilità sia accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario; in alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ex DPR 445/2000, con cui si attesta la dichiarazione di inagibilità o inabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato. Tuttavia, richiamando un orientamento giurisprudenziale consolidato, l’ordinanza della Cassazione n. 19665/2023 ribadisce che, se lo stato di inagibilità o inabilità è già noto al Comune, la riduzione della base imponibile ai fini IMU/ICI spetta al contribuente anche in assenza di apposita richiesta. Ciò in conformità al principio di collaborazione e buona fede che deve connotare i rapporti tra l’ente impositore e il soggetto passivo (ex art. 10 comma 1 della L. 212/2000), da cui discende che il Comune non può chiedere la prova di fatti allo stesso già documentalmente noti (si veda anche l’art. 6 comma 4 della L. 212/2000). In ogni caso, la presentazione di una dichiarazione sostituiva di atto di notorietà del contribuente non preclude al Comune il potere di accertamento dell’effettiva inagibilità o inabitabilità dell’immobile (in tal senso cfr. Cass. 2 marzo 2023 n. 6270). In considerazione dei richiamati principi, l’ordinanza in commento ha affermato che, se i requisiti per la riduzione della base imponibile al 50% (stato di inagibilità o inabilità e inutilizzazione di fatto) permangono per più anni, non è necessario che il contribuente reiteri una specifica richiesta al Comune per fruire della riduzione per gli anni successivi a quello in cui è stata allegata la perizia comunale o la dichiarazione sostitutiva ex DPR 445/2000. Ciò purché il contribuente provi che l’ente impositore ha avuto conoscenza (attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie) della protratta inutilizzabilità dell’immobile. Specularmente, l’ordinanza aggiunge che, se risulta che il Comune è venuto a conoscenza (mediante le predette fonti) del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità dell’immobile, la riduzione della base imponibile ICI/IMU non può essere riconosciuta (pur in assenza di un espresso diniego del Comune). La pronuncia si mostra conforme a quanto precisato in merito agli oneri dichiarativi che incombono in capo al soggetto passivo secondo le istruzioni ex DM 29 luglio 2022 (p. 14). In tale sede viene precisato che la dichiarazione IMU per gli immobili inagibili o inabilitabili e di fatto non utilizzati va presentata solo nel caso in cui si perde il diritto all’agevolazione. Nel momento in cui compete l’agevolazione, infatti, il Comune ha già avuto conoscenza della presenza dei requisiti per applicare la riduzione, mediante la perizia espletata dall’ufficio tecnico comunale, la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà del soggetto passivo o con i documenti e le informazioni già acquisiti, seppure per finalità extratributarie. Non è pertanto necessaria un’ulteriore dichiarazione in sede dichiarativa. Infine, degna di richiamo è anche la precisazione resa dal documento in commento in merito alla titolarità di un’autonoma obbligazione tributaria in capo ai comproprietari dell’immobile soggetto all’IMU (si veda, per la disciplina vigente, l’art. 1 comma 743 della L. 160/2019). A tal proposito, la Suprema Corte precisa che, poiché non sussiste il vincolo della solidarietà tra le obbligazioni tributarie dei comproprietari, la sentenza passata in giudicato riferita a un comproprietario non può essere opposta, ex art. 1306 comma 2 c.c., nel giudizio di grado successivo relativo ad altro comproprietario.

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