Imposte d'atto per le attività di riqualificazione edilizia: le novità dopo il decreto Crescita

Al fine di favorire le attività di riqualificazione edilizia, il decreto Crescita (art. 7, D.L. n. 34/2019) prevede alcune agevolazioni riguardanti le imposte d’atto. Nella formulazione originaria, la norma stabilisce che, fino al 31 dicembre 2021, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute in misura fissa (200 euro ciascuna), per i trasferimenti di interi fabbricati, operati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, purché, nei 10 anni successivi all’acquisto, le imprese acquirenti provvedano alla demolizione, ricostruzione in chiave energetica ed antisismica ed alienazione dei fabbricati stessi. In base al regime ordinario, l’acquisto di un edificio effettuato da parte di un’impresa con atto fuori campo IVA sconta l’imposta di registro nella misura del 9% sul valore dell’immobile dichiarato nell’atto, oltre le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa complessiva pari a 100 euro. In caso di acquisto di un fabbricato strumentale soggetto a IVA (o in regime di esenzione), invece l’imposta di registro è dovuta in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono applicate rispettivamente nella misura del 3% e dell’1%. Riduzione temporanea della tassazione Si tratta di imposte indetraibili per l’impresa che, come tali, incidono in misura significativa sui costi di costruzione. Pertanto, come indicato nella relazione illustrativa, allo scopo di rendere economicamente sostenibile le operazioni di valorizzazione edilizia e rigenerazione urbana, il decreto Crescita prevede una riduzione temporanea della tassazione sugli acquisti di interi stabili condominiali effettuati dalle imprese con lo scopo di demolirli e ricostruirli e reimmetterli sul mercato con caratteristiche energetiche e strutturali migliorate rispetto alla situazione preesistente. La norma originaria presentava alcune criticità alle quali si è cercato di porre rimedio in sede di conversione del decreto, per effetto di alcune modifiche introdotte nel corso dell’esame delle commissioni Bilancio e Finanze della Camera. Esteso l’ambito di applicazione Le agevolazioni si applicano ai trasferimenti di fabbricati, acquisiti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla loro “demolizione e ricostruzione” in chiave antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica, e alla loro successiva vendita. Nella formulazione originaria, pertanto, non erano ricomprese nel perimetro delle agevolazioni le operazioni di acquisto di interi fabbricati che non fossero poi demoliti ma solo ristrutturati. Per porre rimedio a tale situazione, la legge di conversione del decreto Crescita menziona espressamente le operazioni di “ristrutturazione edilizia” sugli edifici tra quelle che consentiranno di beneficiare dell’agevolazione. Un altro difetto della formulazione originario della norma era rappresentato dal fatto che non si teneva conto delle specificità che caratterizzano l’acquisto di fabbricati strumentali in regime di esenzione IVA. Tali acquisti, infatti, scontano l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro mentre l’imposta ipotecaria nella misura del 3% e catastale dell’1%. Al fine di fare chiarezza, pertanto, ora il decreto Crescita specifica che l’agevolazione spetta anche in caso di cessioni esenti effettuate ai sensi dell’art. 10, D.P.R. n. 633/1972. Da ultimo la norma prevede che l’alienazione dei fabbricati ristrutturati o demoliti e successivamente ricostruiti consentirà di beneficiare dell’agevolazione anche qualora l’alienazione avvenga previa suddivisione degli stessi in più unità immobiliari, purché la vendita riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato. Regime sanzionatorio immutato Resta infine immutato il regime sanzionatorio contenuto nella formulazione originaria dell’art. 7. In caso di mancato rispetto delle condizioni previste per fruire dell’agevolazione, infatti, si prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto dell’immobile.

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