Agenzia delle Entrate - Risposta n. 84 del 3 marzo 2020 Con la risposta n. 84 del 3 marzo 2020 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in tema di impresa di ripristino e opzione regime di imponibilità IVA. La Direttiva IVA prevede un regime di esenzione da IVA per l'affitto e la locazione di beni immobili, dalle quali sono escluse le operazioni come le prestazioni di alloggio, quali sono definite dalla legislazione degli Stati membri, effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe. Si riconosce agli Stati membri la possibilità di stabilire ulteriori esclusioni dall'ambito di applicazione dell'esenzione. Tale regime è stato trasfuso nel Decreto IVA che dispone in merito alle locazioni degli immobili che sono soggette a un naturale regime di esenzione al quale possono derogare, previa opzione del locatore nel contratto di locazione, solo alcune imprese, tra cui le imprese che hanno ripristinato gli immobili abitativi oggetto di locazione a libero mercato. Nessuna deroga è invece prevista per le immobiliari di gestione o le imprese di altra natura che devono pertanto considerare i canoni a libero mercato esenti da IVA. Se il Contribuente ha locato l'immobile nell'esercizio dell'attività di Room & Breakfast, l'operazione non può essere esentata da IVA se rientrante, in base alla normativa di settore di ciascuno Stato membro, tra le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe. Pertanto se l'attività esercitata dalla Società è qualificabile, in base alla normativa italiana di settore, ad uso turistico - alberghiero, le prestazioni rese dalla stessa sono soggette ad IVA con aliquota del 10 per cento. Diversa è l'ipotesi in cui il contribuente loca l'intero immobile accatastato A3 a potenziali conduttori che assumano la gestione dell'attività di "R&B", ritornando così a svolgere l'attività di gestione immobiliare. In questo caso, la Società può optare per il regime di imponibilità IVA a condizione che rivesta la qualifica di "impresa di ripristino". Le "imprese di ripristino" sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi, volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente. Gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente. Quindi se le opere fatte eseguire dalla Società sugli immobili di sua proprietà dovessero effettivamente rientrare tra quelli previsti dalla Legge, il contribuente può scegliere di assoggettare ad IVA, in luogo dell'esenzione, la locazione dell'immobile, previa opzione da inserire nel relativo contratto. In assenza di detta opzione, la locazione rientrerà nel naturale regime di esenzione da IVA.