Imprese di costruzione: immobili merce esenti da TASI dal 2022

Nell’iter parlamentare di conversione del decreto Crescita è stata disposta (ma solamente dal 2022) una particolare fattispecie di esenzione dalla TASI già prevista ai fini dell’IMU fin dal 2014 per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita (c.d. immobili merce). L’esenzione dalla TASI interessa tanto i fabbricati, porzioni di fabbricato o singole unità immobiliari destinati ad uso abitativo, quanto i fabbricati destinati ad altri usi, quali lo svolgimento di attività industriali, artigianali, commerciali e professionali, purché gli stessi siano destinati alla vendita dall’impresa che li ha costruiti. Beneficiano del trattamento di favore non soltanto i fabbricati costruiti dall’impresa edile rimasti invenduti, ma anche quei fabbricati che sono stati dalla stessa acquistati e sui quali sono stati eseguiti gli incisivi interventi di recupero prescritti alle lettere c), d) ed f) dell’art. 3, D.P.R. n. 380/2001. Condizioni per l’esenzione Per poter beneficiare dell’esenzione da IMU, è necessario che gli immobili: - siano classificati in bilancio quali fabbricati “invenduti” tra le Rimanenze; - non siano essere in ogni caso locati o utilizzati dalla medesima impresa costruttrice. Profili soggettivo e oggettivo Sotto il profilo soggettivo, risultano interessate dall’agevolazione le imprese che per attività statutaria costruiscono fabbricati per la vendita, vale a dire le c.d. “immobiliari di costruzione”, per le quali tali fabbricati costituiscono tipicamente beni merce, tassati a costi e ricavi. La norma non richiede, peraltro, che l’impresa costruttrice abbia come oggetto dell’attività propria la costruzione di fabbricati. Pertanto, si ritiene che l’esclusione da TASI possa essere usufruita da qualsiasi impresa che abbia costruito i fabbricati per la vendita anche come attività secondaria. Sono, invece, escluse dal beneficio TASI in argomento le imprese immobiliari di gestione, ovvero quelle che acquistano i fabbricati finiti per destinarli alla vendita. L’agevolazione interessa tanto i fabbricati, porzioni di fabbricato o singole unità immobiliari destinati ad uso abitativo, quanto i fabbricati destinati ad altri usi, quali lo svolgimento di attività industriali, artigianali, commerciali e professionali, purché gli stessi siano destinati alla vendita dall’impresa che li ha costruiti. Attenzione Per la stessa fattispecie di esenzione in argomento ma relativamente all’IMU, il Ministero dell’Economia e delle finanze con la risoluzione 11 dicembre 2013, n. 11/DF ebbe a precisare che beneficiano del trattamento di favore non soltanto i fabbricati costruiti dall'impresa edile rimasti invenduti, ma anche quei fabbricati che sono stati dalla stessa acquistati e sui quali sono stati eseguiti incisivi interventi di recupero. Con tale interpretazione si chiarì la volontà del legislatore di voler equiparare i fabbricati oggetto degli interventi di incisivo recupero di cui all’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), D.P.R. n. 380/2011 ai fabbricati in corso di costruzione, considerati entrambi ai fini della determinazione della base imponibile IMU (e quindi dal 2022 della TASI), area fabbricabile fino all’ultimazione dei lavori. La motivazione di tale decisione deriva dalla considerazione che, ai fini IMU (e quindi anche ai fini TASI), l’art. 5, comma 6, D.Lgs. n. 504/1992, stabilisce che, “in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione del fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 3, comma 1, lettera c), d) e f), del D.P.R. n. 380/2001, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2 del D.Lgs. n. 504/1992, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”. In particolare, gli incisivi interventi di recupero (contemplati dalla citata risoluzione) devono intendersi quelli definiti dalle lettere c), d) e f) dell’art. 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001 (T.U. dell’Edilizia), ovvero, rispettivamente: - gli interventi di restauro e di risanamento conservativo; - gli interventi di ristrutturazione edilizia; - gli interventi di ristrutturazione urbanistica. Conseguentemente, potranno beneficiare dell’esenzione TASI le imprese immobiliari di costruzione, il cui invenduto: - è costituito da fabbricati “di nuova costruzione”; - è costituito da fabbricati che sono stati dalla stessa acquistati e sui quali sono stati eseguiti incisivi interventi di recupero. Condizione di non locazione Per poter beneficiare dell’esenzione da TASI a partire dal 2022 sugli immobili invenduti delle imprese edili è necessario, inoltre, che gli stessi non siano concessi in locazione, ovvero: - non siano stati posti a reddito dalla medesima impresa; - utilizzati temporaneamente dalla stessa. Attenzione Il Dipartimento delle Finanze ha escluso l’applicazione del beneficio IMU “in caso di locazione e utilizzazione, anche temporanea, da parte dell'impresa”, poiché il tenore letterale della norma non consentirebbe una diversa interpretazione. A norma dell’art. 2, D.L. n. 102/2013, l’esclusione dall’IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita opera, infatti, “fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”. Secondo il Dipartimento, l’esenzione dall’IMU decade per l’intero periodo d’imposta in caso di temporanea locazione o di temporaneo utilizzo degli immobili invenduti da parte dell’impresa costruttrice. Le stesse considerazioni valgono per l’esenzione TASI che decorrerà dal 2022.

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