Impugnabilità ipoteca, il termine decorre dall’effettiva conoscenza

La Cassazione, con la sentenza n. 6136 depositata il 7 marzo 2024, fa il punto della situazione in tema di impugnabilità della comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria, argomento sempre attuale che può causare incertezze tra gli operatori del settore. Il problema nasce in quanto l’art. 77 comma 2-bis del DPR 602/73 prevede: “L’agente della riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1”. Nel contempo, l’art. 19 comma 1 lett. e-bis) del DLgs. 546/92 sancisce l’autonoma impugnabilità della “iscrizione di ipoteca sugli immobili di cui all’articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, e successive modificazioni”. Peccato che il sistema imponga la necessità di notificare la comunicazione preventiva e non l’avviso di avvenuta iscrizione, che è però l’atto impugnabile. Una sorta di circolo vizioso sul quale sono opportune specificazioni, specie poiché, in sostanza, il medesimo problema si pone per il fermo dei beni mobili registrati (l’art. 86 del DPR 602/73 sancisce che occorre notificare la comunicazione preventiva, ma l’art. 19 comma 1 lett. e-ter) del DLgs. 546/92 prevede che l’atto autonomamente impugnabile è l’iscrizione del fermo, che, almeno testualmente, non va notificata). Distinguendo i due atti (la comunicazione preventiva e la comunicazione di avvenuta iscrizione) la Cassazione sancisce: - “L’omesso preavviso incide sulla validità dell’iscrizione ipotecaria, ma tale vizio deve essere denunciato con la tempestiva impugnazione dell’iscrizione ipotecaria, ai sensi del combinato disposto degli artt. 19 e 21 del DLgs. n. 546 del 1992, entro 60 giorni dalla successiva comunicazione, laddove effettuata”; - “mentre, al contrario, la successiva comunicazione dell’avvenuta iscrizione incide sul termine di impugnabilità di quest’ultima, nel senso che l’amministrazione finanziaria deve assicurare l’effettiva conoscenza da parte del contribuente degli atti a lui destinati”; - “Ne consegue che il termine di 60 giorni previsto dall’art. 21 del DLgs. n. 546 del 1992 per proporre impugnazione – rispetto a tutti gli atti oggetto della giurisdizione tributaria – decorre dalla comunicazione dell’avvenuta iscrizione di ipoteca in base sia al dato testuale dello stesso art. 21 sia ai principi di certezza dei rapporti giuridici e di buona amministrazione, trattandosi proprio dell’atto che è strumentale a rendere edotto il contribuente ed a stimolarne la eventuale reazione, al fine di consentire il raggiungimento dell’eventuale inoppugnabilità dell’iscrizione ipotecaria. Pertanto, solo nel caso in cui la comunicazione non abbia avuto luogo il contribuente ha facoltà di proporre ricorso averso l’iscrizione di ipoteca nel momento in cui ne abbia avuto effettiva conoscenza”. Insomma, in ragione del principio enunciato sembra emergere che: - il contribuente non è obbligato a ricorrere contro la comunicazione preventiva, ma lo può fare trattandosi di impugnazione facoltativa (Cass. 29 ottobre 2021 n. 30736, Cass. 8 giugno 2022 n. 18525, cosa che crea situazioni difficili da gestire se venisse ulteriormente notificata la comunicazione di iscrizione, che dovrebbe anch’essa essere impugnata); - la mancata comunicazione preventiva dà luogo all’annullabilità della successiva iscrizione, ma, ovviamente, occorre uno specifico motivo di ricorso; - l’Agente della riscossione è tenuto, ai sensi degli artt. 6 e 17 della L. 212/2000, a notificare l’avvenuta iscrizione, ma se non lo fa i 60 giorni decorrono da quando il contribuente ha contezza dell’iscrizione. Lo stesso problema si pone per il fermo Insomma, il cerchio si chiude anche se in modo non troppo felice. Come si può intuire, laddove la comunicazione di avvenuta iscrizione non venisse notificata, il dies a quo del termine per il ricorso non sarebbe affatto certo, potendo decorrere, ad esempio, da quando il contribuente si reca presso la Conservatoria e ha contezza dell’ipoteca. Deve però dimostrare il rispetto della decadenza dei 60 giorni e, in molte occasioni, non è facile documentare da quando, precisamente, si ha avuto notizia dell’iscrizione ipotecaria. Se il contribuente si accinge a cedere l’immobile e ciò emerge, ad esempio, da una mail inviata dallo studio notarile incaricato, i sessanta giorni potrebbero decorrere da questo momento. A questo punto, valorizzando l’art. 6 della L. 212/2000, sembrerebbe più corretto prevedere l’inesistenza giuridica dell’ipoteca non notificata al contribuente. Ove si accettasse questa tesi, a prescindere da quando il contribuente presenta ricorso, se l’Agente della riscossione non dimostra di avere notificato l’iscrizione, il giudice dovrebbe dichiarare l’inefficacia dell’ipoteca.

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