Lease-back, come determinare l’importo deducibile delle quote annuali del leasing?

Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 63 del 19 febbraio 2020. IL QUESITO La società istante ha acquistato un immobile composto da un magazzino (D/8), un appartamento di servizio (A/3) e un'area pertinenziale composta da n. 5 particelle edificiali (area di manovra e deposito pertinenziale). La contribuente ha utilizzato il magazzino come proprio deposito ricambi e dedotto fiscalmente l'80 per cento delle quote di ammortamento calcolate (quantificando il valore dell'area pari al 20 per cento del costo d'acquisto dell'immobile). Dopo aver effettuato una permuta con un vicino, che ha comportato la demolizione di una piccola parte del fabbricato, la società ha ceduto a una società di leasing l'intero immobile (fabbricato e area pertinenziale), conferendole il mandato a costruire, secondo le proprie indicazioni, un'officina meccanica e con l'accordo di stipulare, al termine della costruzione, un contratto di leasing avente ad oggetto il nuovo fabbricato. A fronte di tale vendita la società ha determinato e tassato una plusvalenza. Come da accordi, tra la società istante e la società di leasing è stato stipulato un contratto di leasing della durata di diciotto anni, avente ad oggetto il fabbricato realizzato. In relazione a quanto precede l'istante, al fine di determinare l'importo deducibile delle quote annuali del leasing, chiede quale criterio utilizzare per la valorizzazione dell'area del nuovo fabbricato, oggetto del contratto di locazione finanziaria, tra quello che la quantifica pari al 20 per cento (o 30 per cento) del capitale finanziato e quello che la parifica al prezzo dell'area autonomamente acquistata (in questo caso dalla società di leasing). LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE L'articolo 36 del D.L. n. 223 del 2016 al comma 7 dispone che: "Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni". Il successivo comma 7-bis del citato articolo 36 stabilisce che: "Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria". Nel caso in esame la società dichiara di aver posto in essere una operazione di lease-back, che ha comportato la cessione a una società di leasing di un complesso immobiliare composto da fabbricato e aree pertinenziali e il mandato alla stessa di costruire secondo le proprie indicazioni un'officina meccanica, con l'accordo di stipulare al termine della costruzione, un contratto di leasing avente ad oggetto il nuovo fabbricato realizzato. Il corrispettivo ricevuto dall'interpellante a seguito della cessione effettuata alla società di leasing, non rappresenta il valore dell'area bensì individua il valore dell'intero complesso immobiliare. Nel caso in esame, quindi, attesa l'equivalenza tra l'operazione di acquisto e quella di leasing l'Agenzia ritiene che, in assenza di aree autonomamente acquistate, il valore non deducibile, da attribuire alla parte della quota capitale riferibile all'area, debba essere determinato ai sensi del citato comma 7 dell'articolo 36, in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni.

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Lease-back, come determinare l’importo deducibile delle quote annuali del leasing?

Il costo è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso

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