Legge di bilancio 2022: novità sul trasferimento di immobili strumentali

Il legislatore, al fine di contrastare la delocalizzazione delle imprese, ha introdotto il comma 237 dell’articolo 1 della legge n. 234/2021 (legge di bilancio 2022), prevedendo che, in caso di cessione dell’azienda o di un suo ramo, con continuazione dell’attività e mantenimento degli assetti occupazionali da parte del cessionario, ai trasferimenti di beni immobili strumentali che, per le loro caratteristiche, non siano suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, si applichino l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna. La circolare n. 3/2022 dell’Agenzia delle Entrate ha definito l’ambito applicativo, nonché i requisiti soggettivi e oggettivi per l’accesso all’agevolazione in commento. Il documento di prassi ha precisato che il beneficio non trova applicazione a tutti i trasferimenti di immobili insiti in aziende cedute, ma solo nell'ambito dei piani volti a salvaguardare il tessuto occupazionale produttivo di cui ai commi 224 e seguenti dell'articolo 1 della stessa legge. L’accesso al regime agevolato è consentito alle aziende che: nell’anno precedente, abbiano impiegato mediamente almeno 250 dipendenti intendano procedere alla chiusura di una sede, di uno stabilimento, di una filiale, o di un ufficio o reparto autonomo situato nel territorio nazionale, con cessazione definitiva della relativa attività e prevedano di effettuare un minimo di 50 licenziamenti. Al ricorrere di tali presupposti, il datore di lavoro è tenuto a dare comunicazione per iscritto dell’intenzione di procedere alla chiusura di una sede alle rappresentanze sindacali, alle Regioni interessate, al ministero del Lavoro e delle Politiche sociali, al ministero dello Sviluppo economico e all’Anpal e a elaborare, nel termine di 60 giorni, un piano per limitare le ricadute occupazionali ed economiche derivanti, e a presentarlo ai medesimi soggetti destinatari della comunicazione, indicando le azioni programmate per la conservazione dei livelli occupazionali, le prospettive di cessione dell’azienda o di rami d’azienda con finalità di continuazione dell’attività nonché i tempi e le modalità di attuazione delle azioni previste. Sono espressamente escluse dal trattamento di favore le aziende, datrici di lavoro, che si trovano in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario tale da renderne probabile la crisi o l’insolvenza, e che possono accedere alla procedura di composizione negoziata per la soluzione della crisi d’impresa di cui al Dl n. 118/2021. La disposizione agevolativa fa riferimento alla categoria dei cosiddetti beni immobili strumentali per natura, trasferiti nell’ambito della cessione d’azienda o del ramo d’azienda, che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Tali immobili, indipendentemente da quale sia il loro effettivo utilizzo, sono individuati nelle seguenti categorie catastali: gruppo A, categoria A/10 (uffici e studi privati, ma la destinazione a uso ufficio o studio privato deve essere prevista nella licenza o concessione edilizia gruppo B (ad esempio, magazzini sotterranei) gruppo C (immobili a destinazione commerciale ordinaria e varia, quali botteghe e negozi, laboratori, magazzini e locali di deposito, eccetera) gruppo D (ad esempio, opifici, case di cura ed ospedali con fine di lucro) gruppo E (immobili a destinazione particolare, ad esempio fabbricati per speciali esigenze pubbliche). Per i beni immobili, diversi da quelli oggetto del presente beneficio fiscale, facenti parte dell’azienda, troverà, invece, applicazione l’imposta di registro ordinaria. Con riferimento ai soli beni immobili, l'imposta di registro si applica, ai sensi dell’articolo 1 Tariffa parte I allegata al Dpr n. 131/1986, con un minimo di mille euro: ai terreni agricoli e connessi fabbricati rurali con l'aliquota del 15 per cento agli altri immobili diversi dai precedenti con l'aliquota del 9 per cento. Le imposte ipotecarie e catastali, invece, sono applicate in misura fissa, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del Dlgs n. 23/2011, pari a 50 euro ciascuna. La circolare precisa, altresì, che l’agevolazione in argomento riguarda solo le cessioni di beni effettuate a titolo oneroso, non essendo prevista dalla norma la sua applicabilità alle cessioni a titolo gratuito. Tale circostanza si desume dal fatto che, il legislatore, nella prima parte del comma 237, fa riferimento unicamente alla cessione d’azienda o di ramo d’azienda, negozio giuridico tipicamente a titolo oneroso, contrariamente a quanto espressamente previsto nella seconda parte dello stesso comma, nell’ambito della decadenza dall’agevolazione, ove vengono nominati atti di trasferimento a titolo gratuito, distinguendoli dai trasferimenti a titolo oneroso. La norma prevede, infine, un’ipotesi di decadenza dal beneficio, che si realizza in caso di cessazione dell’attività o di trasferimento degli immobili agevolati, per atto a titolo oneroso o gratuito, prima del decorso di 5 anni dall’acquisto degli stessi. In quest’ultimo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura ordinaria.

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Nell’ambito di una cessione di azienda o di un suo ramo la tassazione in misura fissa è applicabile se i beni che seguono il nuovo assetto non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni

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