Locazioni brevi: obbligo di comunicazione entro il 30 giugno

La disciplina fiscale sottesa agli affitti brevi è indicata all’art. 4, commi 2 e 3, D.L. n. 50/2017 e prevede per tali redditi l’applicazione della cedolare secca del 21%. Il contribuente, però, può decidere di assoggettare a IRPEF ordinaria i redditi derivanti dai canoni di locazione e di non applicare l’imposta sostitutiva. Il contribuente potrà optare per l'imposta sostitutiva direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione, compilando: - il quadro B (modello 730/modello Redditi) in caso di redditi fondiari da locazione breve; - il quadro D (modello 730) o quadro RL (modello Redditi), in caso di redditi da sublocazione o da locazione effettuata dal comodatario. In seguito, la legge di Bilancio 2021 (legge n. 178/2020) ha riconosciuto l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi solo in caso di destinazione alla locazione di non più di quattro appartamenti per periodo d’imposta, in tutti gli altri casi si considererà svolta in forma imprenditoriale. Cosa si intende per contratto di locazione breve? Il contratto di locazione breve viene stipulato tra persone fisiche e ha una durata non superiore a 30 giorni; la norma ricomprende anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi. Dunque, per quali tipi di contratti si può scegliere il regime della cedolare secca? - la durata non deve superare i 30 giorni; - le parti del contratto sono persone fisiche che operano al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa; - possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici; - possono rientrarvi il comodato a titolo oneroso, locazione di singole stanze di un’abitazione, purché la durata non sia superiore a 30 giorni. Comunicazione annuale entro il 30 giugno I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o i soggetti che gestiscono portali telematici coinvolti nella conclusione dei contratti di locazione breve, devono inviare la comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dei dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi l’anno precedente. La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto e dovrà essere predisposta e trasmessa attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, indicando: - nome, cognome e codice fiscale del locatore; - durata del contratto; - indirizzo dell’immobile; - importo del corrispettivo lordo; - anno della locazione; - dati catastali dell’appartamento locato. Nota bene Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati anche dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati potrà avvenire anche in forma aggregata. Nuovi dati da comunicare Con provvedimento n. 86984 del 17 marzo 2022, l’Agenzia delle Entrate ha apportato alcune modifiche al precedente provvedimento n. 132395 del 12 luglio 2017, emanato in attuazione dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, prevedendo che i soggetti tenuti alla registrazione del contratto debbano integrare i dati con informazioni aggiuntive, relative ai contratti di locazione breve, indicando: - l’anno della locazione; - i dati catastali dell’appartamento affittato. In particolare, l’indicazione dei dati catastali, facoltativa in fase di prima applicazione, è obbligatoria a decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all’anno 2023. L’aggiunta di questi dati permette di individuare gli elementi del contratto di locazione breve, con riguardo al periodo durante il quale l’immobile risulta locato e all'identificazione dell’immobile nel caso in cui vi siano più contratti relativi allo stesso locatore. Applicazione della ritenuta del 21% Al fine di comprendere quali siano gli obblighi a carico degli intermediari, occorre precisare che in base a quanto stabilito nel provvedimento n. 132395 del 12 luglio 2017, qualora questi soggetti intervengano anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21%. La ritenuta viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata: - a titolo di imposta, se il locatore applica il regime della cedolare secca; - a titolo di acconto, se il beneficiario sceglie di avvalersi dell’IRPEF ordinaria. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore, non viene assoggettata a ritenuta. Inoltre, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta. Sanzioni in caso di mancata comunicazione dei dati Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui dispone l’intermediario è prevista una sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro il 15° giorno successivo alla scadenza. Non è sanzionabile, invece, l’errata o incompleta comunicazione dei dati causata dal comportamento del locatore. Gli intermediari devono inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate, assolvendo in questo modo anche all’obbligo di comunicazione dei dati.

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