Mancato trasferimento della residenza: come rinunciare alle agevolazioni prima casa

Nel caso in cui il contribuente abbia acquistato un immobile richiedendo le agevolazioni prima casa e intenda rinunciare al beneficio per mancato trasferimento della residenza può scegliere fra tre diverse opzioni: se il termine non è ancora decorso, l’acquirente può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto, pagando le imposte di trasferimento in misura ordinaria e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni; se il termine è già decorso, il contribuente decaduto dall’agevolazione deve versare le sanzioni avvalendosi del ravvedimento operoso; il contribuente che resti inerte e attenda la contestazione dell’Ufficio mediante atto di accertamento, è tenuto al versamento della differenza d’imposta, con gli interessi, delle sanzioni in misura piena. Qual è la soluzione più conveniente? Chi Persone fisiche che hanno acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa e che intendono rinunciare al beneficio in quanto non riescono o non intendono trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’atto di acquisto. Cosa Le agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2%, imposte ipotecaria e catastale 50 euro cadauna oppure, se la cessione è soggetta ad IVA, aliquota al 4% e imposte di registro, ipotecaria e catastale 200 euro cadauna) spettano se sussistono le seguenti condizioni: - ubicazione dell’immobile nel Comune di residenza dell’acquirente o in quello di esercizio dell’attività; - mancanza di altro immobile nel Comune dove si trova l’immobile da acquistare (dichiarazione da rendere nell’atto di acquisto); - mancanza nel territorio dello Stato di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (dichiarazione da rendere nell’atto di acquisto). Nel caso in cui l’immobile da acquistare con i benefici prima casa si trovi in un Comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, questi deve dichiarare nell’atto di acquisto, a pena di decadenza dal beneficio, di impegnarsi a trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto (Tariffa, Parte I, art. 1, nota II-bis, comma 1, lettera a, D.P.R. n. 131/1986). L’inosservanza di tale impegno comporta la decadenza dai benefici fiscali goduti. In caso di decadenza dall’agevolazione l’Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti: - recupera, nei confronti degli acquirenti, la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, oltre agli interessi; - applica la sanzione amministrativa del 30% della differenza medesima. Si osserva, inoltre, che nel caso di mutuo per l’acquisto della prima casa, l'imposta sostitutiva si applica in misura pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento. Qualora il finanziamento non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2% dell'ammontare complessivo del finanziamento (art. 18, commi 1 e 3, D.P.R. n. 601/1973). L’ufficio delle Entrate competente a recuperare le maggiori imposte sull’atto di compravendita della casa di abitazione, acquistata con i benefìci prima casa, in caso di decadenza dai benefìci stessi per mancato trasferimento della residenza entro il termine di 18 mesi, provvede, nel termine decadenziale di tre anni dal verificarsi dell’evento che comporta la revoca dei benefìci medesimi, a recuperare nei confronti del mutuatario la differenza tra l’imposta sostitutiva ordinaria (2%) e quella agevolata (0,25%), nonché a irrogare la sanzione amministrativa nella misura del 30% della differenza medesima (art. 20, comma 4, D.P.R. n. 601/1973). Come Nel caso in cui il contribuente non intenda o non possa assolvere agli impegni assunti in sede di acquisto della prima casa di abitazione in ordine al trasferimento della residenza, entro 18 mesi dall’acquisto: a) se il termine non è ancora decorso, l’acquirente può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato l’atto; in tal caso, sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni (risoluzione 30 ottobre 2011, n. 105 e circolare 13 giugno 2016, n. 27/E, par. 3.1); b) se il termine è già decorso, si verifica la decadenza dall’agevolazione; in tal caso, il contribuente sarà tenuto anche alla corresponsione delle sanzioni ma potrà avvalersi, ricorrendone le condizioni, dell’istituto del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione; c) nel caso in cui il contribuente resti inerte e attenda la contestazione dell’Ufficio mediante atto di accertamento, il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza d’imposta, con gli interessi, e troveranno applicazione le sanzioni in misura piena (30%). Per la contestazione della decadenza dai benefici prima casa si applica il termine triennale (art. 76, D.P.R. n. 131/1986) “a partire dalla data in cui l'avviso stesso può essere emesso” (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n. 1196), quindi, nel caso di mancato trasferimento della residenza, il termine triennale decorre dallo scadere del 18° mese. Quando Il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza risulta sospeso dal 23 febbraio 2020 fino al 30 ottobre 2023 (art. 24 del D.L. n. 23/2020 e art. 3, comma 10-quinquies, D.L. n. 198/2022; circolare 13 aprile 2020, n. 9/E, par. 8.1 e circolare 29 marzo 2022, n. 8/E, par. 1). Trattandosi di una “sospensione” dei termini, qualora l’atto di acquisto sia stato stipulato prima del 23 febbraio 2020, il termine di 18 mesi inizia a decorrere dalla data dell’atto e deve essere computato fino al 22 febbraio 2020; dopodiché inizia il periodo di sospensione che verrà a scadenza il 30 ottobre 2023. Dopo tale data, il termine continua la sua decorrenza. Per gli atti stipulati dopo il 22 febbraio 2020, cioè nel periodo di sospensione, il termine di 18 mesi inizia a decorrere dal 31 ottobre 2023. Calcola il risparmio Nella scelta di convenienza occorre tenere in considerazione i seguenti aspetti: 1) nel caso di revoca dell’agevolazione per mancato decorso del termine, quando il termine di 18 mesi non è ancora decorso, l’ufficio recupera la differenza d’imposta e non applica sanzioni. Tuttavia, gli interessi si applicano nella misura fissata dal D.M. 21 maggio 2009, vale a dire al tasso del 3,75%, con decorrenza dal giorno del versamento dell’imposta di registro agevolata; 2) in caso di applicazione del ravvedimento, le sanzioni trovano applicazione, sebbene in forma ridotta a seconda del ritardo. In tal caso, però, si applicano gli interessi al saggio legale che, fino all’anno 2023, era molto più vantaggioso di quello “fiscale”. Pertanto, non è da escludere che, a seconda del ritardo in cui avviene la regolarizzazione, possa risultare conveniente il ravvedimento operoso anziché la regolarizzazione senza sanzione; 3) nel caso in cui il contribuente non chieda la revoca dell’agevolazione e non si avvalga del ravvedimento, l’Ufficio recupera l’imposta, applicando gli interessi fiscali e la sanzione piena del 30% (comunque, riducibile a 1/3 in caso di definizione agevolata). Tale soluzione potrebbe risultare conveniente per coloro che hanno temporanei problemi finanziari, perché, a fronte di un aumento del costo per sanzioni, comunque contenuto se l’accertamento viene definito, l’atto di imposizione dell’Ufficio sarebbe comunque spostato nel tempo e l’Amministrazione potrebbe incappare nella decadenza triennale dell’accertamento. Risparmio % Caso n. 1 Un soggetto ha stipulato un atto di acquisto di un immobile abitativo in data 23 novembre 2019, richiedendo le agevolazioni prima casa e dichiarando in atto l’impegno al trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dalla stipula. Valore dell’immobile: 250.000 euro Imposta di registro (2%): 5.000 euro Imposte ipo-catastali: 100 euro È intenzione dell’acquirente, per motivi familiari, non trasferire più la residenza. Tenendo conto del periodo di sospensione per effetto del Covid, il termine di 18 mesi dalla stipula dell’atto di acquisto, datato 23 novembre 2019, non si è ancora esaurito e risulta, quindi, pendente. Regolarizzazione senza sanzione Se il termine non è ancora decorso, l’acquirente può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato l’atto; in tal caso, sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni (risoluzione 30 ottobre 2011, n. 105 e circolare 13 giugno 2016, n. 27/E, par. 3.1): Imposta di registro ordinaria (9%): 22.500 euro Imposta di registro corrisposta (2%): 5.000 euro Differenza: 17.500 euro Interessi su 17.500 euro: 2.625 euro (ipotizzando il tasso al 3,75% per 4 anni, cioè dal giorno del pagamento dell’imposta di registro) Totale da pagare: 20.125 euro Ravvedimento operoso Il contribuente potrebbe anche scegliere di applicare il ravvedimento operoso, che, rispetto alla regolarizzazione senza ravvedimento: - da un lato, comporta il pagamento della sanzione ridotta, ai sensi dell’art. 13, D.Lgs. n. 472/1997, a seconda del ritardo (nel caso di specie, la sanzione sarebbe pari a 1/9 del minimo, in quanto la regolarizzazione avverrebbe “entro novanta giorni dalla data dell'omissione o dell'errore”, non essendo ancora decorso il termine di 18 mesi); - dall’altro, prevede, con decorrenza dal giorno del pagamento dell’imposta di registro, la debenza degli “interessi moratori calcolati al tasso legale” che, sino al 2022, era molto più vantaggioso del tasso “fiscale” (D.M. 21 maggio 2009). Anno Interesse legale Interesse fiscale Differenza 2019 0,80% 3,75% - 2,95% 2020 0,05% 3,75% - 3,70% 2021 0,01% 3,75% - 3,74% 2022 1,25% 3,75% - 2,50% 2023 5,00% 3,75% + 1,25% Imposta di registro ordinaria (9%): 22.500 euro Imposta di registro corrisposta (2%): 5.000 euro Differenza: 17.500 euro Interessi su 17.500 euro: 1.120 euro (ipotizzando un tasso medio dell’1,6% per 4 anni) Sanzione ridotta: 583 euro (17.500 x 30%/9) Totale: 19.203 euro Accertamento dell’Ufficio Nel caso in cui il contribuente non regolarizzasse in alcun modo la situazione, e quindi l’Ufficio accertasse la decadenza dall’agevolazione si avrebbe la seguente situazione: Imposta di registro ordinaria (9%): 22.500 euro Imposta di registro corrisposta (2%): 5.000 euro Differenza: 17.500 euro Interessi su 17.500 euro: 2.625 euro (ipotizzando il tasso al 3,75% per 4 anni, cioè dal giorno del pagamento dell’imposta di registro) Sanzione: 5.250 euro (17.500 x 30%) Totale: 25.375 euro Se il contribuente scegliesse di definire l’accertamento o le sanzioni, queste sarebbero ridotte a 1/3 (pari a 1.750 euro). In tal caso, il totale sarebbe pari a euro 21.875. Caso n. 2 Se unitamente all’acquisto dell’immobile il soggetto ha stipulato un mutuo, nel caso di agevolazioni prima casa l’imposta sostitutiva sul mutuo è pari allo 0,25% mentre in caso contrario l’aliquota è del 2%. Riprendendo il Caso n. 1 e aggiungendo anche il pagamento dell’imposta sostitutiva, si avrebbe la seguente situazione. Regolarizzazione senza sanzione Valore dell’immobile: 250.000 euro Mutuo: 200.000 euro Imposta sostitutiva ordinaria (2%): 4.000 euro Imposta sostitutiva agevolata (0,25%): 500 euro Differenza: 3.500 euro Interessi su 3.500 euro: 525 euro (ipotizzando il tasso al 3,75% per 4 anni, cioè dal giorno del pagamento dell’imposta di registro) Imposta di registro ordinaria (9%): 22.500 euro Imposta di registro corrisposta (2%): 5.000 euro Differenza: 17.500 euro Interessi su euro 17.500: 2.625 euro (ipotizzando il tasso al 3,75% per 4 anni, cioè dal giorno del pagamento dell’imposta di registro) Totale dovuto: 24.150 euro Ravvedimento operoso Imposta di registro ordinaria (9%): 22.500 euro Imposta di registro corrisposta (2%): 5.000 euro Differenza: 17.500 euro Interessi su euro 17.500: 1.120 euro (ipotizzando un tasso medio dell’1,6% per 4 anni) Imposta sostitutiva ordinaria (2%): 4.000 euro Imposta sostitutiva agevolata (0,25%): 500 euro Differenza: 3.500 euro Interessi su 3.500 euro: 224 euro (ipotizzando il tasso al 3,75% per 4 anni, cioè dal giorno del pagamento dell’imposta di registro) Sanzione ridotta: 700 euro (21.000 x 30%/9) Totale: 20.044 euro Accertamento dell’Ufficio Imposta sostitutiva ordinaria (2%): 4.000 euro Imposta sostitutiva agevolata (0,25%): 500 euro Differenza: 3.500 euro Interessi su 3.500 euro: 525 euro (ipotizzando il tasso al 3,75% per 4 anni, cioè dal giorno del pagamento dell’imposta di registro) Imposta di registro ordinaria (9%): 22.500 euro Imposta di registro corrisposta (2%): 5.000 euro Differenza: 17.500 euro Interessi su 17.500 euro: 2.625 euro (ipotizzando il tasso al 3,75% per 4 anni, cioè dal giorno del pagamento dell’imposta di registro) Sanzione: 6.300 euro Totale: 30.450 euro Se il contribuente scegliesse di definire l’accertamento o le sanzioni, queste sarebbero ridotte a 1/3 (pari a 2.100 euro). In tal caso, il totale sarebbe pari a 26.250 euro.

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