Notaio responsabile verso l’acquirente se non lo informa sull’entità dell’ipoteca

No a una lettura esclusivamente formale degli obblighi del notaio, figura "ibrida" che deve assistere e consigliare attivamente chi gli ha conferito l'incarico per adempiere al proprio obbligo contrattuale. Pertanto afferma la Cassazione (con un principio di diritto) "il contenuto delle dichiarazioni delle parti nel contratto che il notaio deve rogare non è di per sé sufficiente per esonerarlo dai suoi obblighi di protezione, consiglio e, a monte, informazione degli esiti delle verifiche catastali e proprietarie". La Terza sezione civile, ordinanza n. 23718 depositata il 3 agosto 2023, ha così accolto il ricorso dell'acquirente di un immobile che si era impegnato a pagare 7.000 euro per estinguere l'ipoteca che però non era stata cancellata in quanto era risultata ben più consistente (50mila euro). Secondo la Corte di appello di Genova il notaio non era responsabile in quanto "non poteva ritenersi che fosse tenuto ad indagare quale fosse l'importo residuo del debito del venditore ed avvertirlo che quanto egli si era impegnato a versare ad Equitalia non sarebbe stato idoneo alla cancellazione dell'ipoteca". Né contava il fatto che dallo stesso rogito risultava che"le parti avevano previsto che detto importo era finalizzato ad estinguere l'ipoteca, non rispondendo il notaio per la mancata veridicità delle dichiarazioni del venditore". Al contrario per il ricorrente sussisteva la responsabilità contrattuale del professionista considerato che nel rogito era espressamente riportato che, quanto al rimanente importo da corrispondere, cioè euro 7.000, "la parte acquirente si obbliga al relativo pagamento direttamente alla Equitalia Sestri S.p.A. al fine di estinguere l'ipoteca" individuata anteriormente in modo specifico. E "da una semplice ispezione ipotecaria" sarebbe emerso che si trattava di ipoteca legale dell'importo di euro 49.998,31. Un argomento condiviso dalla Cassazione. "Ragionando come la corte territoriale – si legge nella decisione -, in effetti le attività di controllo sulla libertà del bene oggetto della compravendita che sine dubio costituiscono obbligo del notaio non avrebbero un reale concreto contenuto e tantomeno una qualche utilità, poiché se fossero insufficienti o errate non insorgerebbe alcuna sua responsabilità, in quanto quel che lo esonera è la dichiarazione delle parti". "In tal modo, tuttavia – prosegue -, non si comprenderebbe la necessità del controllo del notaio su questi aspetti che ictu oculi sono tecnici e che pertanto le parti non possono qualificarsi idonee a verificare con la stessa efficiente perizia che compete a un notaio". Del resto, prosegue la Corte, "la funzione ontologicamente e ineludibilmente ibrida del notaio - da un lato quella pubblica, dall'altro quella contrattuale - ne ispessisce il contenuto degli obblighi che assume nei confronti delle parti di cui rogita il negozio, rendendoli veri e propri obblighi di protezione, che persino si estendono ai soggetti terzi rispetto al contratto d'opera professionale". La decisione riporta poi una serie di precedenti relativi sia agli obblighi informativi che di consiglio gravanti sul professionista. Per quanto riguarda il primo aspetto vale la pena ricordare alcune decisioni massimate: "Il notaio deve rispondere anche per omessa informazione, oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento" (Cass. n. 21205/2022); "le visure ipotecarie e catastali cui è tenuto il notaio rogante sono dirette, oltre che a individuare esattamente il bene, a verificarne la libertà" (ord. n. 25865/2020); "il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurarne serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio" (Cass. n. 7283/2021). Mentre con riguardo al dovere di consigliare: "Il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività preparatorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono al compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte" (ord. n. 7185/2022).

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Al contrario, non si comprenderebbe la necessità del controllo del notaio su questi aspetti che ictu oculi sono tecnici e che pertanto le parti non possono qualificarsi idonee a verificare

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