Plusvalenza da Superbonus: calcolo del termine decennale nel caso di vendita con riserva di proprietà

Con la risposta n. 156 del 16 luglio 2024 l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla data rilevante, ai fini della determinazione dell'eventuale plusvalenza, per il calcolo del decennale post conclusione dei lavori per cui si sia fruito del Superbonus, nel caso di vendita con riserva di proprietà. L'articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto Rilancio, relativamente ai quali spetta la detrazione ivi prevista (cd. Superbonus). Le istruzioni operative relative all'applicazione delle disposizioni sopra citate sono state fornite dall'Amministrazione finanziaria con la circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E nella quale con riguardo al requisito temporale da verificare ai fini dell'imponibilità della plusvalenza è stato, tra l'altro, evidenziato che «la lettera b-bis) individua, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.[...] in virtù delle disposizioni contenute nella lettera b-bis)[...] sono imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d'immobili oggetto d'interventi agevolati, ai sensi dell'articolo 119 del decreto Rilancio, che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene. Diversamente, nell'ipotesi in cui tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell'immobile trascorrano più di dieci anni, la plusvalenza non rientrerà nell'ambito di applicazione della lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 del TUIR e, quindi, non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina». Al riguardo, si fa presente che, in merito al momento in cui la cessione deve considerarsi perfezionata, ai fini delle imposte sui redditi, nell'ipotesi di «vendita con riserva di proprietà» con la risoluzione 30 gennaio 2009, n. 28/E è stato chiarito che «La vendita con riserva di proprietà è un contratto regolato dall'art. 1523 del codice civile per il quale "nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna". Si tratta di una tipologia di norma che consente al compratore di godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza l'esborso totale del prezzo pattuito ed al venditore di essere garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato. Conseguentemente è escluso che il c.d. "effetto traslativo" si possa verificare prima del pagamento dell'ultima rata - Sent. Cass. Civ. 19 ottobre 1992, n. 11450 - ancorché il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento dell'oggetto. Ciò premesso, la scrivente ritiene naturale individuare il momento di decorrenza dei cinque anni richiesti dall'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all'atto del verificarsi dell'effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell'atto di compravendita». Ad analoghe conclusioni si perviene anche con riferimento all'applicazione della lettera b-bis) e, pertanto, nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dal citato articolo 1523 del codice civile coincide con il versamento dell'ultima rata da parte dell'acquirente.

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Plusvalenza da Superbonus: calcolo del termine decennale nel caso di vendita con riserva di proprietà

Nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile oggetto degli interventi agevolati

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