Preliminare registrato entro il 2023: salve le agevolazioni prima casa under 36 nel 2024

Sembrava che le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36 dovessero terminare definitivamente entro il 31 dicembre 2023; invece, con un fuori programma del tutto inatteso, il decreto Milleproroghe (D.L. n. 215/2023, convertito in legge n. 18 del 23 febbraio 2024, in G.U. 28 febbraio 2024, n. 49) ha previsto una “coda” dell’agevolazione. Cosa prevede il decreto Milleproroghe È ancora possibile fruire dell’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale anche per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024 a condizione che il rogito sia stato preceduto da un contratto preliminare registrato entro la fine dell’anno 2023. Se l’atto di acquisto è imponibile ai fini IVA i giovani acquirenti, under 36, potranno fruire di un credito d’imposta. Inoltre, qualora sia stato stipulato un atto di mutuo per l’acquisto del medesimo immobile è altresì prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva. Il legislatore ha anche salvaguardato la posizione di coloro che hanno registrato il contratto preliminare entro la fine dello scorso anno e hanno acquistato l’immobile nel 2024 prima che il decreto Milleproroghe prevedesse tale possibilità. Tali soggetti, che hanno quindi pagato le relative imposte, ma avevano diritto al bonus, possono beneficiare di un credito d’imposta da utilizzare nell’anno 2025. Il credito d’imposta riguarda quindi gli atti stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore del decreto Milleproroghe. Il credito d’imposta è pari alle imposte corrisposte dagli stessi acquirenti in eccesso a quelle che sarebbero state dovute fruendo dell’agevolazione. Le condizioni per l’agevolazione Le condizioni per fruire dell’agevolazione fiscale sono invariate. Gli acquirenti non devono aver compiuto 36 anni di età nell’anno in cui il rogito è stipulato e non devono avere un indicatore ISEE superiore a 40.000 euro. L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’INPS della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare. Per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020; per gli atti stipulati nel 2023, l’ISEE è quello del 2021. Ora siamo nel 2024 e quindi l’indicatore della situazione economica equivalente è quello riferito all’anno 2022. Atto d’acquisto imponibile a IVA Se l’atto di acquisto è imponibile ai fini IVA non è possibile beneficiare dell’esenzione dell’imposta trattandosi di un tributo dell’Unione europea. In tale ipotesi, l’agevolazione fiscale consiste in un credito d’imposta. Il credito d’imposta può essere: - considerato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; - utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato; - utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo 6928 (istituito con la risoluzione n. 62/E/2021). Analogamente agli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello relativo all’acquisto della prima casa da soggetti under 36 è esente dall’imposta di bollo. Il legislatore, però, nel riconoscere le agevolazioni laddove il contratto preliminare sia stato registrato nell’anno 2023 ha comunque previsto un limite temporale. Infatti, il rogito deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2024. Ciò anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci. Si tratta, nella sostanza, di una riapertura dei termini dell’agevolazione sia pure soggetta alla condizione della registrazione del contratto preliminare.

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