Prezzo valore da richiedere entro termini adeguati

La norma agevolativa recata dall’art. 1 comma 497 della L. 266/2005 (c.d. “prezzo valore”) può trovare applicazione anche alle cessioni realizzate in sede giudiziale, purché, però, l’applicazione del beneficio sia richiesta in termini e con modalità adeguati. È quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 31100 dell'8 novembre 2023, in cui viene di conseguenza negata l’applicazione del prezzo valore alla sentenza giudiziale di divisione di immobili, in quanto il contribuente aveva richiesto l’applicazione del criterio del prezzo valore solo dopo aver ricevuto l’avviso di rettifica e, nello specifico, con l’istanza presentata all’Amministrazione per ottenere l’annullamento dell’avviso in autotutela. È utile ricordare che il prezzo valore consente di calcolare il valore degli immobili ceduti, ai fini di determinare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, facendo riferimento al valore catastale del bene trasferito. L’agevolazione è applicabile solo in presenza delle condizioni individuate dall’art. 1 comma 497 della L. 266/2005, in base al quale, è necessario che: - la cessione riguardi un “immobile ad uso abitativo e relative pertinenze”; - sia operata nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di “attività commerciali, artistiche o professionali” (non rileva, invece, la natura del cedente); - la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, apposita richiesta di determinazione della base imponibile utilizzando il criterio catastale; - le parti indichino in atto il corrispettivo pattuito. La condizione concernente la richiesta, in atto, del beneficio al notaio, così come è scritta nella norma, non è estensibile ai casi in cui il beneficio venga applicato ad atti dell’autorità giudiziaria. Tuttavia, esso non viene meno. Va premesso, in proposito che, a partire dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 6/2014 (che ha riconosciuto l’applicabilità del prezzo valore all’acquisto di immobili abitativi operati in sede di espropriazione forzata), si è aperta la strada al riconoscimento del beneficio anche a fattispecie non comprese nella tradizionale nozione di “cessione immobiliare” (cfr. lo Studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 133/2015/T), come, ad esempio (tra gli atti dell’autorità giudiziaria di cui all’art. 37 del DPR 131/1986): - le sentenze costitutive con effetto traslativo ex art. 2932 c.c. (Cass. nn. 5751/2018 e 2581/2023); - i lodi arbitrali aventi efficacia traslativa; - i verbali di carattere giudiziale che statuiscano la conciliazione tra le parti (Cass. n. 24087/2020); - i verbali ex DLgs. 28/2012, che recepiscono gli accordi di mediazione aventi efficacia traslativa. Il riconoscimento della possibilità di applicare il prezzo valore anche ai trasferimenti in sede giudiziale ha comportato la necessità di adeguare la condizione che impone di richiedere il prezzo valore in atto, al notaio. In proposito, l’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione 28 maggio 2021 n. 38, ha chiarito che le dichiarazioni per l’accesso al beneficio, ove non siano fornite nelle more del giudizio e recepite nel provvedimento giudiziale, possono essere rese anche in un momento successivo, purché prima della registrazione, e possono essere rese nella forma della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ex art. 47 del DPR 445/2000. Senza citare tale intervento di prassi, la Cassazione, nella sentenza in commento, dopo aver riconosciuto la possibilità di applicare il prezzo valore alla sentenza di divisione giudiziale avente a oggetto immobili, ricorda, però, che, trattandosi di un’agevolazione, è oggetto di stretta interpretazione, sicché “in nessun caso il requisito formale della esplicitazione in atto del regime agevolativo” può essere eliminato valorizzando il comportamento delle parti, ovvero le loro intenzioni. Inoltre, in ogni caso – aggiunge la sentenza – l’opzione deve avvenire “a tempo debito”. Ad esempio, i giudici di legittimità ricordano che la Cassazione n. 5751/2018 ha ritenuto correttamente esercitata l’opzione inserita in una dichiarazione notarile integrativa del contenuto della sentenza ex art. 2932 c.c. Sulla base di queste premesse, la Suprema Corte esclude che nel caso di specie i contribuenti potessero accedere al beneficio, in quanto la richiesta del “prezzo valore” era stata espressa solo dopo aver ricevuto l’avviso di rettifica e, nello specifico, con l’istanza presentata all’Amministrazione per ottenere l’annullamento dell’avviso in autotutela. Resta in ombra, nella pronuncia, se il caso di specie riguardasse una divisione con conguaglio o senza; eppure, il punto è cruciale, posto che il prezzo valore riguarda solo le “cessioni” e, quindi, può applicarsi alle divisioni con conguaglio (circ. 29 maggio 2013 n. 18, § 2.2.2.). Invece, nelle divisioni senza conguaglio, come ammesso sia dalla Cassazione n. 27692/2020 che dalla circ. dell’Agenzia delle Entrate n. 6/2007, § 1.2, potrebbe trovare applicazione la valutazione automatica che (essendo un limite ai poteri di accertamento e non un’agevolazione) si applica senza necessità di richiesta.

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